전세대출 만기가 다가오는데 보증금을 못 받았다면 어떻게 하나요?
먼저 답부터
대출은 세입자와 은행 사이의 계약이라, 계약에 따로 정한 것이 없다면 보증금을 못 받았다고 상환 의무가 사라지지는 않습니다. 대출 때 보증금반환채권을 은행에 넘기거나 담보로 잡혔다면 은행이 임대인에게 직접 청구할 수 있고 민법 제450조 민법 제353조, 보증기관이 대신 갚으면 은행의 권리를 이어받습니다 민법 제481조. 실제 연장·대위 조건은 대출 기관과 보증기관에 확인하고, 이사 전에는 임차권등기부터 마칩니다.
대출과 보증금은 따로 움직입니다
임대인에게 받을 보증금과 은행에 갚을 대출금은 상대방이 다른 두 개의 채권입니다. 그래서 임대인이 보증금을 늦게 주면 세입자는 은행에는 갚아야 하고 임대인에게는 받아야 하는 처지가 됩니다. 이 글은 민법의 일반 원칙만 정리한 것이고, 만기 연장·상환 유예·보증기관 대위의 실제 조건은 대출 상품과 보증 상품마다 다르므로 계약서와 대출 기관·보증기관 안내로 확인해야 합니다.
- 먼저 확인할 서류: 대출 약정서, 보증서(대출 보증과 보증금 반환보증 각각), 대출 때 임대인에게 보낸 통지서나 임대인이 서명한 승낙서
- 대출 기관에 물을 것: 만기 연장이 되는지, 연장에 필요한 서류, 보증금이 늦어질 때의 처리 절차
보증금반환채권을 은행에 넘겼는지 확인합니다
채권은 원칙적으로 다른 사람에게 넘길 수 있습니다 민법 제449조 제1항. 전세대출에서는 세입자가 받을 보증금반환채권을 은행에 넘기거나(채권양도) 담보로 잡히는(질권) 방식이 쓰이기도 합니다. 어느 쪽이든 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙해야 임대인에게 주장할 수 있습니다 민법 제450조 제1항 민법 제349조 제1항.
| 방식 | 만기 때 의미 | 근거 |
|---|---|---|
| 채권양도 | 넘긴 금액은 은행이 임대인에게 받을 돈이 됩니다. 통지를 받은 뒤 생긴 사유로는 임대인이 은행에 맞설 수 없습니다 | 민법 제451조 제2항 |
| 질권 | 은행이 담보로 잡은 보증금반환채권을 임대인에게 직접 청구할 수 있습니다. 금전이면 은행 채권 한도에서 청구합니다 | 민법 제353조 |
| 우선변제권 승계 | 은행 등 법이 정한 금융기관이 보증금반환채권을 계약으로 넘겨받으면 그 금액 범위에서 세입자의 우선변제권도 이어받습니다 | 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 |
그래서 임대인이 "세입자에게 줄지 은행에 줄지" 묻는다면, 넘기거나 담보로 잡힌 금액만큼은 은행에 가야 한다는 점을 먼저 정리합니다.
보증기관이 대신 갚으면 권리가 넘어갑니다
대출에 보증이 붙어 있고 세입자가 갚지 못해 보증기관이 은행에 대신 갚으면, 보증기관은 갚을 정당한 이익이 있는 사람으로서 은행의 권리를 당연히 이어받습니다 민법 제481조. 이어받은 권리에는 채권과 그 담보가 함께 포함되고 민법 제482조 제1항, 세입자의 부탁으로 보증한 기관은 세입자에게 갚은 돈을 청구(구상)할 수 있습니다 민법 제441조 제1항. 결국 보증금 문제가 풀리지 않으면 빚의 상대방이 은행에서 보증기관으로 바뀔 뿐 세입자 부담이 사라지지 않을 수 있다는 뜻입니다.
전세보증금 반환보증과 대출을 함께 쓰고 있다면 두 계약의 연결도 확인합니다. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 약관은 보증금반환채권의 양도나 금융기관 담보 제공으로 공사에 손해가 생기거나 생길 우려가 있으면 그 금액만큼 보증책임을 지지 않는다고 정하고 있습니다(약관 제3조 제3호·제4조, 2024. 4. 26. 개정본, 주택도시보증공사 홈페이지에서 2026년 10월 확인). 다른 기관 상품은 그 약관을 따로 봅니다.
이사하기 전에 임차권등기부터
보증금을 못 받은 채 집을 비워야 한다면 임차권등기를 마친 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항. 이 점은 은행에도 중요합니다. 우선변제권을 이어받은 금융기관도 세입자가 대항요건을 잃거나 임차권등기가 말소되면 그 권리를 행사할 수 없기 때문입니다 주택임대차보호법 제3조의2 제8항. 우선변제권을 이어받은 금융기관은 세입자를 대신해 임차권등기명령을 신청할 수도 있습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제9항.
반면 이런 금융기관이 세입자를 대신해 임대차를 해지할 수는 없습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제9항. 계약을 끝내는 통지는 세입자가 직접, 계약 만료 2개월 전까지 해야 합니다 주택임대차보호법 제6조 제1항.
만기 전후로 할 일
- 계약 종료 통지 기한을 지킵니다통지를 놓쳐 계약이 같은 조건으로 갱신되면 보증금 반환도, 보증 청구도 늦어집니다.
- 대출 기관에 만기 처리 방법을 묻습니다연장 가능 여부와 필요한 서류를 서면이나 문자로 받아 둡니다.
- 보증에 가입했다면 사고 통지·청구 기한을 확인합니다보증기관이 이행을 거절하면 보증이행 거절 대응을 봅니다.
- 임차권등기를 마친 뒤 이사합니다등기 완료를 확인한 다음 짐을 뺍니다.
- 임대인에게 청구할 사람을 정리합니다은행에 넘긴 금액과 세입자에게 남은 금액을 나눠, 남은 부분은 세입자가 직접 청구합니다.
자주 묻는 질문
임대인이 보증금을 저에게 줘도 되나요, 은행에 줘야 하나요?
대출 때 채권양도 통지나 질권 승낙이 있었다면 그 금액은 은행에 지급해야 합니다 민법 제450조 제1항 민법 제353조. 어떤 서류가 오갔는지 대출 기관에 확인하고 임대인에게도 알려 주세요.
보증금이 늦어져 대출 이자가 더 나가요. 임대인에게 받을 수 있나요?
임대인이 채무를 제때 이행하지 않아 생긴 손해는 청구할 수 있지만 민법 제390조, 어디까지 인정되는지는 사정에 따라 다릅니다. 대출 이자·이사비도 받을 수 있는지에서 기준을 정리했습니다.
은행이 대신 임차권등기를 신청할 수도 있나요?
우선변제권을 이어받은 금융기관은 세입자를 대신해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제9항. 다만 세입자가 직접 신청할 수 있는 권리는 그대로이므로 이사 일정에 맞춰 누가 신청할지 대출 기관과 정합니다.
등기사항증명서와 계약서를 가지고 상담하세요
임대차계약서, 등기사항증명서, 전입·확정일자 확인 자료, 보증기관 서류를 함께 보면 지금 보증금이 어느 순위에 있는지와 먼저 할 절차를 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.