전세사기가 의심될 때 무엇부터 해야 하나요?

이런 사정이 겹치면 의심해 볼 만합니다

전세사기피해자법은 피해자 결정 요건으로 "피해가 생겼거나 생길 것이 예상되는 사정"과 "임대인이 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 사정"을 나눠 적고 있습니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 아래 사정이 하나라도 보이면 확인을 시작하고, 여러 개가 겹치면 서둘러 대응합니다.

• 피해가 예상되는 사정: 임대인의 파산·회생 신청, 집의 경매·공매 시작, 세금 체납으로 인한 압류, 같은 건물 다른 세입자들도 보증금을 못 받음
• 의도를 의심할 사정: 임대인에 대한 수사 시작, 계약 때의 거짓 설명, 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 넘김, 돌려줄 능력 없이 여러 채를 사들여 세를 놓음
• 생활에서 먼저 보이는 신호: 집주인과 연락이 끊김, 계약 직후 소유자가 바뀜, 반환 날짜를 근거 없이 계속 미룸

가장 먼저 지킬 것은 대항력입니다

의심이 들어도 서둘러 이사하거나 전입을 옮기지 않습니다. 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 생기는데 주택임대차보호법 제3조 제1항, 임차권등기 없이 집을 비우면 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 계약이 끝났더라도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 보므로 주택임대차보호법 제4조 제2항, 계속 살면서 다음 단계를 준비할 수 있습니다.

이사를 꼭 해야 한다면 임대차가 끝난 뒤 임차권등기명령을 신청하고 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 등기가 끝난 것을 확인한 다음 이사합니다.

지금 확인할 것

미납 국세 열람은 계약 전이나 계약 뒤 임대차 기간이 시작하는 날까지 신청하는 제도입니다 국세징수법 제109조 제1항. 이미 살고 있다면 등기부의 압류 등기로 확인하고, 세금과 보증금의 순위는 국세·지방세 체납과 전세금 순위에서 봅니다. 신탁 등기가 있다면 신탁된 집에 전세 들었을 때를 확인하세요.

상황에 따라 다음 단계가 다릅니다

• 계약 기간 중 경매가 시작됐다면: 법원이 정한 배당요구 종기를 놓치지 않는 것이 먼저입니다. 계약 기간 중 집이 경매에 넘어갔을 때를 보세요.
• 계약이 끝났는데 돌려받지 못했다면: 임차권등기, 보증기관 청구, 소송을 함께 준비합니다. 보증기관이 거절했다면 보증이행 거절 대응을 봅니다.
• 아직 문제는 없지만 집값이 보증금 근처라면: 깡통전세가 의심될 때의 확인 순서를 따릅니다.

피해자 결정과 형사고소

피해자로 결정받으려면 대항요건과 확정일자(임차권등기나 전세권 포함), 보증금 5억 원 이하(위원회가 2억 원 범위에서 올릴 수 있음), 두 명 이상 세입자의 피해 발생 또는 예상, 임대인의 반환하지 않을 의도에 대한 상당한 의심을 모두 갖춰야 합니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 보증·보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 대항력·우선변제권으로 전액 회수가 가능하다고 판단되면 대상에서 빠집니다 전세사기피해자법 제3조 제2항. 신청 절차는 전세사기피해자 결정 신청에 정리했습니다.

결정을 신청만 한 단계에서도 법원은 생계·주거 안정을 고려해 진행 중인 경매를 유예하거나 정지할 수 있습니다 전세사기피해자법 제17조 제3항(경매·공매 유예·정지 신청). 임대인이 처음부터 속였다고 볼 사정이 있으면 사기죄 고소도 함께 검토합니다 형법 제347조 제1항(형사고소와 배상명령). 어느 절차든 계약서, 확정일자, 이체 내역, 임대인·중개사와 주고받은 문자가 기본 자료가 되므로 지금 한곳에 모아 둡니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 전세사기 초기 대응, 보증금 소송 전부 승소임대차보증금 · 전세사기
• ○○구 전세사기 보증금 소송 승소임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

집주인과 연락이 안 되는데 계약 기간이 아직 남았어요.

계속 살면서 대항력을 유지하고, 등기부를 주기적으로 새로 떼어 경매·압류가 들어왔는지 봅니다. 경매가 시작되면 법원이 첫 매각기일 이전으로 정한 배당요구 종기를 확인합니다 민사집행법 제84조 제1항.

아직 경매가 시작되지 않았어도 피해자 결정을 신청할 수 있나요?

요건에는 두 명 이상 세입자에게 피해가 "발생하였거나 발생할 것이 예상될 것"이 들어 있고, 세입자가 판결 같은 집행권원을 받은 경우도 예로 들고 있습니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 나머지 요건도 함께 갖췄는지 따져 봐야 합니다.

반환보증에 가입했으면 피해자 신청을 못 하나요?

보증이나 보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우가 제외 대상입니다 전세사기피해자법 제3조 제2항. 보증이 거절됐거나 일부만 보장된다면 사정이 달라질 수 있으므로 보증기관의 판단 내용을 서면으로 받아 두세요.