전세사기 피해자로 결정받으려면 어떤 요건을 갖추고, 어떻게 신청하나요?

갖춰야 할 네 가지 요건

결정을 신청할 수 있는 사람은 자연인인 세입자이고, 아래 네 가지를 모두 갖춰야 합니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 다만 경매나 공매 절차가 이미 끝난 세입자는 첫째와 셋째 요건을 따지지 않습니다.

여기서 "임대인 등"에는 임대인뿐 아니라 대리인, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사(중개보조인 포함), 세입자를 모집한 사람, 여러 임대인의 배후에 있는 동일인 등이 들어갑니다 전세사기피해자법 제2조 제2호.

요건을 갖춰도 빠지는 경우

다음 중 하나에 해당하면 네 가지 요건을 적용하지 않습니다 전세사기피해자법 제3조 제2항.

• 보증·보험으로 전액 돌려받을 수 있는 경우: 세입자가 반환보증·보험에 가입했거나, 임대인이 가입한 보증으로 전액 반환이 가능한 경우(등록임대사업자의 보증)
• 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우: 보증금 전부가 최우선변제로 받을 수 있는 일정액에 해당하는 경우(최우선변제)
• 스스로 전액 회수할 수 있는 경우: 대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 경우

앞의 두 경우는 조사 과정에서 확인되면 위원회 심의 없이 해당하지 않는다는 결정을 할 수 있습니다 전세사기피해자법 제14조 제5항.

결정의 세 가지 유형

법은 요건을 얼마나 갖췄는지에 따라 결정을 세 가지로 나누고, 받을 수 있는 지원도 다르게 정합니다 전세사기피해자법 제2조 제4호.

이 밖에 세 유형 모두 보증금을 다 돌려받지 못했다면 금융회사가 전세 관련 대출의 채무불이행 등록을 유예하거나 삭제할 수 있습니다 전세사기피해자법 제27조 제3항. 지원의 구체적 기준과 금액은 시행령·고시와 각 기관이 정하므로 신청 때 확인합니다.

신청부터 결정·이의신청까지

1. 상담을 받습니다전세피해지원센터는 결정을 신청하려는 사람을 포함해 법률상담과 금융·주거지원 연계를 합니다 전세사기피해자법 제11조 제1항.
2. 신청합니다국토교통부장관에게 신청하며 전세사기피해자법 제12조 제1항, 신청 접수와 피해사실 조사 권한은 시·도지사에게 위임되어 있습니다 전세사기피해자법 제29조 제1항. 접수 창구와 서류는 주택이 있는 시·도에 확인합니다.
3. 피해사실을 조사합니다집의 가격과 실태, 권리관계, 임대인의 채무 등을 조사하고 전세사기피해자법 제13조 제1항, 세입자·임대인 등에게 진술서나 자료 제출을 요구할 수 있습니다 전세사기피해자법 제13조 제2항. 조사는 신청일부터 30일 안에 마쳐야 합니다 전세사기피해자법 제13조 제5항.
4. 위원회가 심의합니다국토교통부에 둔 전세사기피해지원위원회가 전세사기피해자법 제6조 제1항 상정일부터 30일 안에 심의·의결하며, 부득이하면 15일 안에서 한 번 늘릴 수 있습니다 전세사기피해자법 제14조 제3항.
5. 결정문을 받습니다국토교통부장관이 의결에 따라 결정하고 결정문 정본을 신청인에게 송달합니다 전세사기피해자법 제14조 제6항.
6. 이의가 있으면 30일 안에 신청합니다송달받은 날부터 30일 안에 국토교통부장관에게 이의를 신청하면, 위원회 재심의를 거쳐 20일 안에 결정합니다 전세사기피해자법 제15조 제2항. 그 밖의 사항은 행정기본법의 이의신청 규정을 따릅니다 전세사기피해자법 제15조 제4항.

결정을 받은 뒤 보증금을 모두 돌려받으면 지체 없이 신고해야 하고, 거짓으로 결정을 받았거나 보증금 전액을 회수한 경우 등에는 결정이 취소되거나 철회될 수 있습니다 전세사기피해자법 제15조의2.

결정과 함께 챙길 일

• 경매가 진행 중이라면: 결정 전이라도 신청을 한 세입자라면 법원이 경매 유예·정지를 결정할 수 있습니다 전세사기피해자법 제17조 제3항(경매·공매 유예 신청).
• 집을 직접 사거나 공공에 넘기려면: 우선매수 신고와 공공주택사업자 매입 요청은 우선매수권과 공공 매입에서 다룹니다.
• 세금 체납이 있다면: 국세 안분 신청은 세금 체납과 전세금 순위를 봅니다.
• 보증금 청구와 형사 절차: 결정만으로 임대인의 반환 의무가 없어지거나 보증금이 바로 지급되지는 않습니다. 보증금 청구와 형사고소, 중개사 책임을 함께 검토합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 전세사기 초기 대응, 보증금 소송 전부 승소임대차보증금 · 전세사기
• ○○구 전세사기 보증금 소송 승소임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 피해자 결정과는 별도로 진행한 보증금 소송이며, 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

보증금이 5억 원을 넘으면 아무 지원도 못 받나요?

보증금 요건을 뺀 첫째·셋째·넷째 요건을 갖추면 '나' 유형으로 결정받을 수 있고 전세사기피해자법 제2조 제4호, 국세 안분을 신청할 수 있습니다 전세사기피해자법 제23조 제1항. 상한은 위원회가 2억 원 범위에서 올릴 수 있으므로 지역 기준도 확인합니다 전세사기피해자법 제3조 제1항 제2호.

아직 경매가 시작되지 않았는데 신청할 수 있나요?

셋째 요건은 피해가 이미 생긴 경우뿐 아니라 생길 것으로 예상되는 경우도 포함하고, 임대인의 파산·회생이나 세입자의 집행권원 확보도 사유로 듭니다 전세사기피해자법 제3조 제1항 제3호. 사정에 따라 신청을 검토할 수 있습니다.

신청한 뒤 결정 전에 매각기일이 잡히면 어떻게 하나요?

법원은 결정을 신청한 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우에도 경매 유예·정지를 결정할 수 있습니다 전세사기피해자법 제17조 제3항. 매각기일 전에 유예·정지 신청 방법을 확인합니다.

결정을 받으면 보증금을 나라에서 대신 주나요?

결정은 경매 유예, 우선매수, 금융·주거 지원 같은 지원을 받을 자격을 정하는 것이고, 임대인의 반환 의무는 그대로 남습니다. 보증금 전액을 회수하면 신고해야 하고 결정이 철회될 수 있습니다 전세사기피해자법 제15조의2.