등록임대사업자의 집에 전세로 살면, 보증금 보증은 누가 가입하나요?
먼저 답부터
민간임대주택으로 등록된 집이라면 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입해야 하고 민간임대주택법 제49조 제1항, 보증 대상은 원칙적으로 보증금 전액입니다 민간임대주택법 제49조 제2항. 가입하지 않으면 보증금의 100분의 10 이하(최대 3,000만 원) 과태료 대상이고 민간임대주택법 제67조 제5항, 임대사업자가 서류를 속였더라도 세입자에게 책임이 없으면 보증회사는 보증 해지·취소로 세입자에게 맞설 수 없습니다 민간임대주택법 제49조 제8항.
누가, 어떤 집에 가입해야 하나요?
이 의무는 시장·군수·구청장에게 임대사업자로 등록한 사람의 집에 적용됩니다 민간임대주택법 제5조 제1항. 법은 등록된 주택을 "민간임대주택"이라 부르고, 직접 지어 임대하는 민간건설임대주택과 사서 임대하는 민간매입임대주택으로 나눕니다 민간임대주택법 제2조. 보증 가입 대상은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 모두 아우르고, 등록하려는 사람도 포함합니다 민간임대주택법 제49조 제1항.
세입자가 등록임대주택인지 알 수 있는 단서는 계약 단계에 있습니다. 임대사업자는 국토교통부령으로 정한 표준임대차계약서를 써야 하고 민간임대주택법 제47조 제1항, 그 계약서에는 임대보증금 보증에 관한 사항이 들어갑니다 민간임대주택법 제47조 제2항. 또 계약하거나 월 임대료를 보증금으로 바꾸는 등 계약 내용을 바꿀 때 임대사업자는 다음을 설명하고 확인받아야 합니다 민간임대주택법 제48조 제1항. 확실하지 않으면 관할 시·군·구에 등록 여부를 문의합니다.
- 보증: 임대보증금 보증의 보증기간 등
- 권리관계: 선순위 담보권, 국세·지방세 체납 사실. 이때 등기부등본과 납세증명서를 보여 줘야 함
- 계약 기간: 임대의무기간 중 남은 기간과 계약 해제·해지에 관한 사항
- 임대료: 임대료 증액 제한에 관한 사항
언제 가입하고, 언제까지 유지하나요?
| 경우 | 가입해야 하는 때 |
|---|---|
| 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 매입임대주택 | 사용검사·사용승인(임시 포함) 신청일. 그 전에 세입자를 모집하면 모집일 |
| 그 밖의 집, 등록일에 이미 임대차계약이 있는 경우 | 민간임대주택 등록 신청일 |
| 그 밖의 집, 등록일에 임대차계약이 없는 경우 | 등록일 이후 첫 임대차계약 개시일 |
| 유지 기간 | 임대사업자 등록이 말소되는 날까지. 그날 임대 중이면 그 임대차계약이 끝나는 날까지 |
근거: 민간임대주택법 제49조 제4항. 등록이 말소되더라도 이미 맺은 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 세입자와의 관계에서 임대사업자로 봅니다 민간임대주택법 제6조 제6항.
보증 대상은 보증금 전액, 줄이려면 세입자 동의가 필요합니다
보증 대상은 임대보증금 전액이 원칙입니다 민간임대주택법 제49조 제2항. 예외적으로 근저당이 세대별로 분리되고, 선순위 제한물권·압류 등이 해소되고, 전세권이 설정되거나 세입자가 대항요건과 확정일자를 갖추고, 세입자가 동의하는 등 요건을 모두 갖추면 일부만 보증할 수 있습니다. 이때 보증 대상은 담보권 설정 금액과 보증금을 더한 금액에서 주택가격의 100분의 60을 뺀 금액 이상으로 대통령령이 정한 금액입니다 민간임대주택법 제49조 제3항. 세입자가 동의하지 않으면 이 예외는 쓸 수 없습니다.
보증에 가입하지 않아도 되는 경우도 법에 정해져 있습니다 민간임대주택법 제49조 제7항.
- 소액 보증금: 보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제 기준으로 정한 금액 이하이고, 세입자가 가입하지 않는 데 동의한 경우(최우선변제 기준)
- 공공주택사업자가 빌리는 경우: 공공주택사업자가 기존주택을 임차하면서 보증 가입 등 보증금 회수 조치를 한 경우
- 세입자가 직접 가입한 경우: 세입자가 보증회사 등의 전세금 반환보증에 가입했고, 임대사업자가 그 보증수수료를 세입자에게 전부 지급한 경우
첫째와 셋째 경우에는 세입자의 동의나 가입이 전제됩니다. 동의서에 서명하기 전에 내 보증금이 실제로 어떻게 보호되는지 확인합니다.
보증료는 누가 내나요?
보증수수료의 납부방법과 비용 부담 비율은 대통령령으로 정합니다 민간임대주택법 제49조 제11항(보증료 부담 비율). 임대사업자는 보증수수료를 1년 단위로 다시 계산해 나눠 낼 수 있는데, 가입 후 1년이 지나 다시 계산한 수수료를 내지 않으면 보증회사가 보증계약을 해지할 수 있습니다. 다만 세입자가 보증수수료를 내면 해지할 수 없습니다 민간임대주택법 제49조 제5항.
보증 가입이나 해지 사실은 보증회사가 시장·군수·구청장에게 알립니다 민간임대주택법 제49조 제6항. 보증이 해지될 수 있다는 연락을 받았다면, 세입자가 수수료를 내고 보증을 유지하는 방법이 법에 열려 있다는 점을 기억해 둡니다.
가입하지 않았거나 속였다면
- 과태료: 보증에 가입하지 않은 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하 과태료를 부과하고, 3,000만 원을 넘으면 3,000만 원으로 합니다 민간임대주택법 제67조 제5항. 부과는 국토교통부장관이나 시장·군수·구청장이 합니다 민간임대주택법 제67조 제6항.
- 등록 말소: 보증에 가입하지 않은 경우로서 대통령령이 정하는 경우, 보증회사가 2회 이상 또는 2호 이상 대신 갚은 뒤 6개월이 지나도 갚지 않는 등의 경우는 등록 말소 사유입니다 민간임대주택법 제6조 제1항.
- 임대사업자가 서류를 속인 경우: 보증회사는 임대사업자의 허위서류 제출을 포함한 사기, 고의나 중대한 과실이 있어도 세입자에게 책임이 없으면 보증 해지·취소로 세입자에게 맞설 수 없습니다 민간임대주택법 제49조 제8항.
보증이 있어도 입주·전입신고와 확정일자는 따로 갖춥니다. 보증회사가 지급을 거절하거나 늦추면 그때는 순위가 다시 중요해지기 때문입니다(보증기관이 보증이행을 거절할 때). 임대사업자의 보증으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 세입자는 전세사기피해자 요건의 적용 대상에서 빠진다는 점도 함께 알아 둡니다 전세사기피해자법 제3조 제2항 제1호.
자주 묻는 질문
임대사업자가 보증에 가입했는지 어떻게 확인하나요?
임대사업자는 계약할 때 보증의 보증기간 등을 설명하고 확인받아야 하고 민간임대주택법 제48조 제1항, 표준임대차계약서에도 보증에 관한 사항이 들어갑니다 민간임대주택법 제47조 제2항. 설명이 없으면 보증서 사본을 요청하고, 계약서에 보증 내용을 적어 둡니다.
보증금이 적으면 보증에 가입하지 않아도 되나요?
보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제 기준으로 정한 금액 이하이고 세입자가 동의한 경우에만 가입하지 않을 수 있습니다 민간임대주택법 제49조 제7항. 세입자가 동의하지 않으면 가입 의무는 그대로입니다.
임대사업자 등록이 말소되면 보증도 끝나나요?
보증은 등록이 말소되는 날까지, 그날 임대 중이면 그 계약이 끝나는 날까지 유지해야 합니다 민간임대주택법 제49조 제4항. 말소된 뒤에도 이미 맺은 계약 기간이 끝날 때까지는 세입자와의 관계에서 임대사업자로 봅니다 민간임대주택법 제6조 제6항.
보증회사에서 보증계약이 해지될 수 있다는 연락을 받았어요.
임대사업자가 1년마다 다시 계산한 보증수수료를 내지 않으면 보증회사가 보증계약을 해지할 수 있지만, 세입자가 보증수수료를 내면 해지할 수 없습니다 민간임대주택법 제49조 제5항. 낸 금액은 영수증을 보관하고 임대사업자에게 청구할 수 있는지 따로 검토합니다.
보증료 일부를 세입자가 내기로 했는데 정당한가요?
비용 부담 비율은 대통령령으로 정해져 있으므로 민간임대주택법 제49조 제11항, 계약서에 적힌 부담 비율이 그 기준과 맞는지 확인합니다(보증료는 누가 내나요).
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