전세 계약서에 도장 찍기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

확인할 것 한눈에

위 정보 가운데 확정일자 정보와 납세 정보는 임대인이 계약할 때 세입자에게 직접 보여 줘야 하는 것이기도 합니다 주택임대차보호법 제3조의7.

등기사항증명서: 갑구에서 사람을, 을구에서 빚을 봅니다

등기기록은 집의 표시를 적는 표제부, 소유권을 적는 갑구, 소유권 외의 권리를 적는 을구로 나뉩니다 부동산등기법 제15조 제2항. 관할이 아닌 등기소에서도 발급받을 수 있습니다 부동산등기법 제19조 제2항.

• 갑구: 계약하러 나온 사람이 소유자인지 확인합니다. 소유자가 여러 명이면 공동명의 계약을, 신탁등기가 있으면 신탁원부와 수탁자 동의를 따로 봅니다. 가압류·압류·경매개시결정이 적혀 있으면 이미 채권자가 집을 붙잡아 둔 상태입니다.
• 을구: 근저당의 채권최고액, 앞선 전세권, 임차권등기를 봅니다. 특히 임차권등기가 끝난 집(일부라면 그 부분)에 나중에 들어온 세입자는 최우선변제를 받을 수 없습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제6항.
• 순서: 같은 집의 등기된 권리는 등기한 순서대로 순위가 정해집니다 부동산등기법 제4조 제1항. 내 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로 주택임대차보호법 제3조 제1항, 계약하는 날과 잔금 치르는 날에 각각 다시 떼어 그 사이에 새 근저당이 들어오지 않았는지 봅니다(전입한 날 근저당이 설정됐을 때).

앞선 채권최고액과 먼저 들어온 세입자들의 보증금, 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까울수록 경매 때 내 몫이 줄어듭니다. 이 계산은 깡통전세가 의심될 때에서 순서대로 정리했습니다.

먼저 들어온 세입자의 보증금: 확정일자 정보와 전입세대확인서

다가구주택처럼 한 건물에 여러 세입자가 있으면, 등기사항증명서에 나오지 않는 앞선 세입자의 보증금이 내 순위를 좌우합니다. 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보를 요청할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의6 제4항, 받을 수 있는 정보는 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간입니다 주택임대차보호법 시행령 제6조 제2항.

• 법원·등기소에 요청할 때 수수료: 1건 600원, 인터넷등기소를 이용하면 500원입니다 주택임대차 확정일자 규칙 제13조 제1항.
• 전입세대확인서: 그 건물에 주민등록된 세대주와 동거인의 성명·전입일자를 보여 주는 서류로, 말소되거나 거주불명으로 등록된 사람도 나옵니다 주민등록법 제29조의2 제1항. 소유자·임차인·임대차계약자 본인이나 그 위임을 받은 사람이 신청할 수 있습니다 주민등록법 제29조의2 제2항.
• 등록임대사업자의 집: 한 주택에 임대차계약이 둘 이상 있는 경우 등에는 임대사업자가 확정일자부에 적힌 차임·보증금 정보를 제공해야 합니다 민간임대주택법 제48조 제2항(등록임대주택의 보증).

확정일자를 받지 않은 앞선 세입자는 확정일자 정보에 나오지 않으므로, 전입세대확인서와 함께 봐야 빠진 세대를 찾을 수 있습니다. 자세한 계산은 다가구주택 선순위 보증금에 있습니다.

임대인의 세금 체납: 계약 전 열람과 계약 뒤 열람

임대인에게 밀린 세금이 있으면 경매에서 보증금보다 먼저 가져가는 경우가 있어(세금 체납과 순위), 계약 전에 확인합니다. 방법은 두 가지입니다.

1. 임대인에게 납세증명서를 받습니다임대인은 계약할 때 국세·지방세 납세증명서를 보여 줘야 하고, 계약 전에 미납 국세·지방세 열람에 동의하는 것으로 이를 대신할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의7.
2. 동의를 받아 직접 열람합니다계약하기 전이나, 계약 후 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 세무서에 미납 국세 열람을 신청합니다. 관할이 아닌 세무서에도 신청할 수 있습니다 국세징수법 제109조 제1항. 미납 지방세는 지방자치단체에 같은 방식으로 신청합니다 지방세징수법 제6조 제1항.
3. 보증금이 큰 경우 계약 뒤에는 동의 없이도 됩니다계약을 맺은 세입자의 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면, 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이 열람을 신청할 수 있고 그 사실은 임대인에게 통지됩니다 국세징수법 제109조 제2항 지방세징수법 제6조 제3항. 기준 금액은 세무서나 지방자치단체에 확인합니다.

국세 열람으로 볼 수 있는 것은 신고하고 내지 않은 국세, 고지서가 나갔지만 납부기한이 오지 않은 국세, 체납액입니다 국세징수법 제109조 제1항.

임대인이 보여 주지 않거나 중개사가 설명하지 않을 때

확인을 거부하면 계약을 서두르지 않는 것이 가장 안전합니다. 계약을 진행해야 한다면 "잔금 전까지 체납이 없음을 확인하지 못하면 계약을 해제한다"처럼 확인을 조건으로 거는 특약을 검토합니다(근저당 설정 금지 특약의 효력).

• 공인중개사: 중개사는 계약이 완성되기 전에 권리관계 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등 근거자료를 보여 줘야 하며 공인중개사법 제25조 제1항, 고의나 과실로 손해를 끼치면 배상할 책임이 있습니다 공인중개사법 제30조 제1항(중개사 책임과 공제금 청구).
• 등록임대사업자: 선순위 담보권과 국세·지방세 체납 사실을 설명하고 등기부등본과 납세증명서를 제시해야 합니다 민간임대주택법 제48조 제1항.
• 전세피해지원센터: 법에 따라 설치된 전세피해지원센터는 계약하려는 사람에게 등기사항증명서의 권리관계 분석과 계약서 문구 검토 상담을 할 수 있습니다 전세사기피해자법 제11조 제3항.

화윤이 처리한 관련 사례

• 설명을 제대로 하지 않은 공인중개사 상대 손해배상 승소손해배상

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

등기사항증명서는 언제 떼야 하나요?

계약하는 날과 잔금을 치르는 날 모두 확인합니다. 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기기 때문에 주택임대차보호법 제3조 제1항, 그 전에 등기된 근저당은 내 보증금보다 앞섭니다 부동산등기법 제4조 제1항.

임대인이 세금 열람에 동의하지 않으면 어떻게 하나요?

임대인은 계약할 때 납세증명서를 보여 주거나 열람 동의로 대신해야 합니다 주택임대차보호법 제3조의7. 그래도 거부하면 계약을 미루는 것을 먼저 검토합니다. 이미 계약했고 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 임대차 기간이 시작하는 날까지 동의 없이 열람할 수 있습니다 국세징수법 제109조 제2항.

다가구주택인데 다른 세입자 보증금을 알려 주지 않아요.

계약하려는 사람이 확정일자 정보를 받으려면 임대인의 동의가 필요합니다 주택임대차보호법 제3조의6 제4항. 동의를 받지 못하면 앞선 보증금을 알 수 없는 상태로 계약하게 되므로 위험을 따로 따져 봐야 합니다. 등록임대사업자라면 정보를 제공할 의무가 있습니다 민간임대주택법 제48조 제2항.

확정일자 정보를 떼는 데 비용이 드나요?

법원·등기소에서는 1건 600원, 인터넷등기소에서는 500원입니다 주택임대차 확정일자 규칙 제13조 제1항.