"잔금 뒤 근저당 설정 금지" 특약은 효력이 있나요?

이 특약이 필요한 이유

세입자의 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다 주택임대차보호법 제3조 제1항. 잔금을 치르고 전입신고한 바로 그날 근저당이 등기되면 근저당이 세입자보다 앞서게 됩니다. 이 하루의 틈을 막으려고 넣는 것이 근저당 설정 금지 특약입니다. 같은 날 등기가 겹친 경우의 순위는 전입한 날 근저당이 설정됐을 때에서 자세히 다룹니다.

임대인이 어겼을 때 할 수 있는 것

• 말소 요구: 먼저 기한을 정해 근저당을 말소하라고 요구하고, 요구한 내용과 날짜를 내용증명이나 문자로 남깁니다.
• 손해배상: 계약 내용대로 이행하지 않은 데 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다 민법 제390조. 위반 때의 위약금을 정해 두었다면 그 약정이 기준이 됩니다 민법 제398조.
• 계약 해제·해지: 상당한 기간을 정해 이행을 요구했는데도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다 민법 제544조. 특약에 위반 시 해제할 수 있다고 적어 두었다면 상대방에게 그 뜻을 알리는 것으로 행사합니다 민법 제543조 제1항. 이미 살고 있는 계약을 끝내면 장래를 향해 효력을 잃는 해지가 되고 민법 제550조, 특약 위반이 계약을 끝낼 만큼 중요한지는 특약 내용과 사정에 따라 판단됩니다.

특약으로도 할 수 없는 것

특약은 임대인과 세입자 사이의 약속이어서, 이를 어기고 은행 등에 설정해 준 근저당의 효력까지 없애지는 못합니다. 집이 경매되면 그 근저당은 등기 순서대로 배당을 받습니다. 그래서 특약은 위반했을 때 세입자가 무엇을 할 수 있는지까지 구체적으로 적어야 실제로 쓸모가 있고, 잔금 직후와 전입 다음 날 등기사항증명서를 다시 떼어 확인하는 것이 함께 필요합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 특약 불이행으로 임대차 계약금 반환 전부 승소계약금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

특약 문구에는 무엇을 넣어야 하나요?

금지하는 권리(근저당 등 담보권), 금지 기간(예: 세입자 전입신고 다음 날까지), 위반했을 때의 효과(해제할 수 있다는 것, 보증금 반환 기한, 위약금)를 함께 적습니다. 위약금은 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다 민법 제398조 제2항.

근저당이 이미 설정된 것을 알았어요. 무엇부터 하나요?

등기사항증명서로 설정일과 채권최고액을 확인하고, 기한을 정해 말소를 요구한 기록을 남기세요. 그다음 내 보증금이 경매에서 어느 순위인지 계산해 보아야 해제할지를 정할 수 있습니다. 경매 배당 순위 계산

계약을 끝내면 보증금은 어떻게 돌려받나요?

입주 전에 해제했다면 서로 받은 것을 돌려줄 의무가 생기고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙입니다 민법 제548조. 이미 살다가 해지했다면 집을 비워 넘겨주는 것과 맞바꿔 보증금 반환을 요구하게 됩니다. 임대인이 응하지 않으면 반환 청구를 따로 해야 합니다.