살던 집이 경매되면 내 보증금은 몇 번째로, 얼마나 받나요?

배당 순서 한눈에

세금 체납이나 임금채권 같은 특별한 채권이 없는 집이라면 배당은 대체로 아래 순서로 계산합니다.

등기한 권리끼리는 등기한 순서가 순위입니다 부동산등기법 제4조 제1항. 집주인의 세금 체납이 있으면 세금이 법정기일에 따라 3번 사이에 끼어들거나 그 집에 부과된 세금이 앞설 수 있고(세금 체납과 전세금 순위), 국세보다 앞서는 근로관계 채권이 있으면 계산이 달라집니다 국세기본법 제35조 제1항 제5호.

배당을 받으려면 갖춰야 할 것

• 최우선변제: 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 금액 기준과 지역별 차이는 최우선변제에서 설명합니다.
• 확정일자 우선변제: 입주·전입신고(대항요건)와 계약서 확정일자를 모두 갖춰야 하고 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 배당금을 받을 때는 집을 매수인에게 넘겨야 합니다 주택임대차보호법 제3조의2 제3항.
• 배당요구: 등기되지 않은 세입자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받는 채권자에 들어갑니다 민사집행법 제148조 제2호. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 근저당은 따로 요구하지 않아도 들어갑니다 민사집행법 제148조 제4호. 배당요구를 할지 고민된다면 계약 기간 중 경매를 함께 봅니다.
• 최우선변제 기준 시점: 시행령이 바뀌기 전에 근저당 같은 담보권이 먼저 설정됐다면 그 담보권자에게는 예전 기준이 적용됩니다(주택임대차보호법 시행령 부칙). 그래서 아래 예시는 날짜를 모두 2024년 이후로 잡았습니다.

가상 예시: 서울 다가구주택이 4억 원에 팔린 경우

아래는 이해를 돕기 위한 가상 예시입니다. 실제 배당은 등기부, 배당요구 여부, 세금 체납, 경매비용에 따라 달라집니다.

가정: 매각대금 4억 원, 경매비용 500만 원, 체납 세금과 다른 채권자 없음, A와 B는 따로 사는 세대(한 가구로 함께 살면 보증금을 합산합니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항), 두 사람 모두 배당요구 종기까지 배당요구를 했습니다.

결과적으로 A는 보증금 전액, B는 2억 원 가운데 1억4,500만 원을 받고 5,500만 원이 부족합니다. A가 받은 5,000만 원은 주택가액을 4억 원으로 보든 비용을 뺀 금액으로 보든 그 2분의 1보다 훨씬 적어 한도에 걸리지 않습니다 주택임대차보호법 제8조 제3항.

숫자를 바꾸면 결과가 어떻게 달라지나요?

같은 예시에서 A의 보증금만 1억 원으로 바꿔 보겠습니다. 1억 원도 서울 기준 1억6,500만 원 이하이므로 A는 최우선변제로 5,500만 원을 먼저 받습니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제1호. A는 확정일자도 갖췄으므로 나머지 4,500만 원은 자기 확정일자(2024. 5. 2.) 순서로 받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.

A는 여전히 전액을 받지만 B가 받는 돈은 9,500만 원으로 줄고 부족액은 1억500만 원이 됩니다. 다가구주택에서는 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금이 내 몫을 직접 줄이므로, 계약 전에 선순위 보증금을 확인하는 이유가 여기에 있습니다(다가구주택 선순위 보증금).

계산 결과로 무엇을 할 수 있나요?

• 매수인에게 주장할 수 있는지: 대항력이 매각으로 없어지는 근저당보다 앞선 세입자는 다 받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의5. 예시의 B는 은행 근저당(매각으로 소멸 민사집행법 제91조 제2항)보다 늦게 전입했으므로 이에 해당하지 않고, 부족액은 임대인에게 청구해야 합니다.
• 배당표 확인: 법원이 만든 배당표가 계산과 다르면 배당기일에 출석해 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다 민사집행법 제151조 제3항. 이의한 뒤 배당기일부터 1주 안에 소를 낸 사실을 증명하지 않으면 이의를 취하한 것으로 보므로 민사집행법 제154조 제3항, 배당기일 전에 계산을 마쳐 둡니다.
• 피해자 지원 검토: 계산상 부족액이 크고 전세사기가 의심되면 전세사기피해자 결정과 우선매수권을 함께 검토합니다.

자주 묻는 질문

최우선변제와 확정일자를 둘 다 갖추면 어떻게 받나요?

보증금 중 일정액은 최우선변제로 담보물권자보다 먼저 받고 주택임대차보호법 제8조 제1항, 나머지는 확정일자를 기준으로 한 순서에서 받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 위 두 번째 예시가 이 경우입니다.

다가구주택에 소액임차인이 여러 명이면 모두 일정액을 받나요?

각자의 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 2분의 1에 해당하는 금액을 각자의 일정액 비율로 나눕니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항. 한 집에서 가정공동생활을 하는 세입자들은 한 명으로 보아 보증금을 합산합니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항.

전입신고한 날 근저당이 설정됐다면 누가 먼저인가요?

대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기고 주택임대차보호법 제3조 제1항, 확정일자 우선변제권은 이 대항요건을 전제로 합니다. 그래서 같은 날 등기된 근저당이 앞서게 됩니다. 자세히 보기

경매비용은 얼마나 빠지나요?

사건마다 다릅니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행으로 가장 먼저 변상받습니다 민사집행법 제53조 제1항. 실제 금액은 배당표에서 확인합니다.