다가구주택에 전세로 살 때 나보다 앞선 세입자 보증금은 어떻게 확인하나요?

다가구는 '한 채'라서 다른 세입자와 순위를 나눕니다

대법원은 다가구용 단독주택을 공동주택이 아니라 단독주택으로 보아, 전입신고에 지번만 적어도 대항요건을 갖춘 것으로 봅니다(대법원 97다47828 판결). 호수마다 따로 등기되는 다세대주택과 달리 등기부도 하나입니다. 그래서 경매가 되면 건물 전체 값에서 경매 비용, 소액임차인의 일정액, 근저당과 확정일자를 갖춘 세입자들의 보증금이 날짜 순서대로 빠집니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 주택임대차보호법 제8조 제1항. 순서를 계산하는 방법은 배당 순위 계산에 따로 정리했습니다.

앞선 보증금을 확인하는 자료

자료마다 빈 곳이 있습니다. 확정일자 정보에는 확정일자를 받은 계약만 나오고, 전입세대확인서에는 보증금이 나오지 않습니다. 확정일자 없이 전입만 한 세입자도 대항력이 있거나 소액임차인일 수 있으므로 두 자료를 호수별로 맞춰 봅니다. 전입세대확인서는 임대차계약을 맺은 본인도 신청할 수 있습니다 주민등록법 제29조의2 제2항 제1호.

계산은 이렇게 합니다(단순화한 가상 예시)

서울의 다가구주택 예상 매각가가 10억 원이고, 채권최고액 3억 원의 근저당, 나보다 먼저 확정일자를 갖춘 세입자들의 보증금 합계 4억 원이 있다고 가정합니다. 보증금 5,000만 원짜리 소액임차인이 세 명이면 이들은 각자 일정액(서울 5,500만 원 한도) 안에서 먼저 받으므로 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 1억5,000만 원이 앞에 섭니다. 그러면 남는 돈은 1억5,000만 원이라, 내 보증금이 2억 원이면 경매 비용을 빼기 전부터 5,000만 원이 모자랍니다.

• 늦게 들어온 소액임차인도 앞섭니다: 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 먼저 받으므로 주택임대차보호법 제8조 제1항, 계약 뒤에 들어온 원룸 세입자의 몫도 내 앞에 올 수 있습니다.
• 소액임차인 몫에는 한도가 있습니다: 모두 합쳐 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 비율대로 나눕니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항.
• 근저당 날짜에 따라 기준 금액이 다릅니다: 근저당이 기준 금액이 오르기 전에 설정됐다면 그 근저당과의 관계에서는 예전 금액이 적용됩니다(시행령 부칙). 자세한 기준은 최우선변제 안내를 봅니다.

계약할 때 확인할 것

• 정보를 보여 주지 않으면 계약을 다시 생각합니다: 임대인의 정보 제시는 계약할 때의 의무입니다 주택임대차보호법 제3조의7.
• 중개사의 설명 항목: 주택 임대차를 중개할 때 공인중개사는 임대인의 정보 제시 의무와 최우선변제, 전입세대확인서 열람에 관한 사항을 확인·설명해야 합니다 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제10호 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제11호. 앞선 보증금을 잘못 설명했다면 공인중개사 책임을 검토합니다.
• 전입신고 주소: 지번이 등기부·건축물대장과 같은지 확인합니다.
• 보증 가입 여부: 이 집으로 반환보증에 가입할 수 있는지 계약 전에 보증기관에 확인합니다.

살면서 확인할 것

세입자가 들고 나면 앞선 보증금도 바뀝니다. 계약을 맺은 뒤 세입자 본인이 확정일자부여기관에서 받을 수 있는 정보는 내 계약에 관한 것으로 정해져 있어 주택임대차보호법 시행령 제6조 제1항, 다른 세입자 변동은 전입세대확인서와 등기사항증명서로 살피는 것이 현실적입니다. 경매가 시작됐다면 계약 기간 중 경매를 함께 봅니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 설명을 제대로 하지 않은 공인중개사 상대 손해배상 승소손해배상
• 공인중개사협회 공제금 청구, 1·2·3심 전부 승소손해배상

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

임대인이 다른 세입자 보증금은 개인정보라 알려 줄 수 없대요.

계약을 하려는 사람이 임대인 동의를 받아 열람할 수 있는 정보에는 임대인·임차인의 인적사항이 빠지고 목적물·확정일자 부여일·차임·보증금·기간만 들어갑니다 주택임대차보호법 시행령 제6조 제2항. 계약할 때 이 정보를 제시하는 것은 임대인의 의무이므로 주택임대차보호법 제3조의7, 끝내 거부한다면 계약하지 않는 쪽을 검토합니다.

전입신고 때 호수를 적지 않았어요. 대항력이 없나요?

다가구용 단독주택은 지번만 적어도 충분하고 호수까지 적을 의무는 없다는 판례가 있습니다(대법원 97다47828 판결). 같은 건물 안에서 다른 호수로 옮겨 다시 전입신고를 한 경우에도 원래 전입신고가 유효하다고 보았습니다. 다만 호수마다 따로 등기된 다세대주택은 이 판례와 경우가 다르므로 따로 확인합니다.

나보다 늦게 들어온 세입자가 먼저 받을 수도 있나요?

네. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 확정일자 순서로는 내가 앞서더라도 그 몫만큼은 뒤로 밀릴 수 있어, 계약할 때 원룸이 몇 개인지와 각 보증금 규모를 함께 봅니다.