전세 계약 기간이 남았는데 집이 경매에 넘어갔다면 배당요구를 해야 하나요?
먼저 답부터
내 대항력이 경매로 지워지는 근저당·압류 등보다 늦다면 매각으로 임차권이 사라지므로 주택임대차보호법 제3조의5 이 경매에서 보증금을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다 민사집행법 제88조 제1항. 대항력이 더 빠르다면 배당요구 없이 계속 살면서 매수인에게 보증금을 받을 수도 있어, 어느 쪽이 유리한지 따져 보고 고릅니다.
먼저 내 대항력이 몇 번째인지 봅니다
선택의 기준은 내 대항력이 생긴 날(집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날)입니다 주택임대차보호법 제3조 제1항. 새로 발급한 등기부에서 근저당권·가압류·압류처럼 경매로 지워지는 권리 가운데 가장 먼저 등기된 것을 찾아 그 날짜와 비교합니다. 근저당권은 매각으로 모두 소멸하므로 민사집행법 제91조 제2항, 그보다 늦게 대항력을 갖춘 세입자는 매수인에게 대항할 수 없어 임차권이 매각과 함께 소멸하는 것이 원칙입니다 주택임대차보호법 제3조의5.
날짜 비교가 애매하거나 세금 압류가 있다면 경매 배당 순위 계산에서 예시로 순서를 확인해 보세요.
대항력이 늦은 세입자: 배당요구가 필요합니다
매각이 끝나면 임차권이 소멸하므로 계약 기간이 남아 있어도 계속 살 수 없습니다 주택임대차보호법 제3조의5. 보증금은 이 경매에서 배당받는 것이 중심이 됩니다.
- 확정일자가 있다면: 대항요건과 확정일자를 갖춘 날짜 순서로 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.
- 소액임차인이라면: 경매신청 등기 전에 입주와 전입을 마쳤다면 보증금 중 일정액을 담보권자보다 먼저 받습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 기준은 최우선변제에서 봅니다.
- 다 받지 못하면: 남은 금액은 매수인이 아니라 임대인에게 청구해야 합니다.
어느 경우든 법원이 첫 매각기일 이전으로 정한 배당요구 종기까지 신청해야 합니다 민사집행법 제84조 제1항.
대항력이 빠른 세입자: 두 갈래 중 고릅니다
| 선택 | 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 배당요구를 하지 않고 계속 산다 | 매수인이 임대인 지위를 이어받아, 남은 기간을 살고 계약이 끝나면 매수인에게 보증금을 받습니다 | 주택임대차보호법 제3조 제4항 |
| 배당요구를 한다 | 확정일자가 있다면 그 순위로 배당받고 집을 매수인에게 넘깁니다. 다 받지 못한 금액은 매수인에게 주장할 수 있습니다 | 주택임대차보호법 제3조의2 제3항 주택임대차보호법 제3조의5 |
배당요구로 매수인이 떠안을 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다 민사집행법 제88조 제2항. 계속 살 생각이었다면 종기 전에 결정합니다. 계속 사는 쪽을 고를 때는 매수인이 누가 될지, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받는 데 문제가 없을지까지 함께 생각해야 합니다.
전세권이나 반환보증이 있다면 달라지는 점
- 전세권 등기: 경매로 지워지는 권리보다 앞선 전세권은 매수인이 떠안지만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다 민사집행법 제91조 제4항. 늦은 전세권은 매각으로 소멸합니다 민사집행법 제91조 제3항.
- 전세보증금 반환보증: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 약관(2024. 4. 26. 개정본, 2026년 10월 확인)은 계약 기간 중 경매·공매로 배당 후 보증금을 다 받지 못한 경우를 보증사고로 보고(제6조 제1항 제2호), 경매 개시나 배당요구 관련 통보를 받으면 1개월 안에 공사에 서면으로 알리게 하며(제5조 제1항 제3호), 배당요구 등으로 보증금반환채권을 지키도록 정합니다(제11조 제3항). 보증에 가입했다면 배당요구 여부를 보증기관과 먼저 확인합니다.
- 전세사기가 의심된다면: 피해자로 결정됐거나 결정을 신청한 세입자는 법원이 경매를 유예·정지할 수 있는 대상이 됩니다 전세사기피해자법 제17조 제3항(경매·공매 유예·정지 신청).
지금 할 일
- 법원 안내문과 등기부를 확인합니다배당요구 종기, 경매로 지워지는 권리의 날짜, 세금 압류 여부를 적어 둡니다.
- 선택을 정하고 종기 전에 신청합니다배당요구를 한다면 계약서, 확정일자, 주민등록 자료를 붙여 냅니다.
- 배당기일과 이사 날짜를 맞춥니다배당받는 세입자는 집을 넘겨야 배당금을 받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제3항.
화윤이 처리한 관련 사례
- 계약 만기 전 경매, 보증금반환 승소임대차보증금
- 경매가 시작된 ○○ 부동산, 보증금반환 승소임대차보증금
법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
배당요구를 안 하고 계속 살면 계약이 끝날 때 누가 보증금을 주나요?
대항력이 앞선 세입자라면 매수인이 임대인의 지위를 이어받으므로 주택임대차보호법 제3조 제4항, 계약이 끝나면 매수인에게 보증금을 청구합니다.
배당요구 종기를 놓쳤어요.
우선변제권이 있어도 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠질 수 있습니다 민사집행법 제88조 제1항. 대항력이 앞선다면 매수인에게 보증금을 주장할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의5, 대항력이 늦다면 임대인에게 직접 청구해야 합니다.
살고 있는 집을 제가 낙찰받을 수도 있나요?
세입자도 경매에 참여할 수 있습니다. 보증금과 매각대금을 어떻게 정산하는지는 살던 집 경매에 내가 입찰해도 되나요?에서 정리했습니다.
등기사항증명서와 계약서를 가지고 상담하세요
임대차계약서, 등기사항증명서, 전입·확정일자 확인 자료, 보증기관 서류를 함께 보면 지금 보증금이 어느 순위에 있는지와 먼저 할 절차를 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.