보증금이 적은 세입자는 경매에서 얼마까지 먼저 받을 수 있나요?

지역별 기준 금액

최우선변제는 보증금 전부가 아니라 "보증금 중 일정액"을 먼저 받는 제도입니다. 먼저 내 보증금이 지역 기준 이하인지 보고 주택임대차보호법 시행령 제11조, 그렇다면 그 지역의 일정액까지 먼저 받습니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항.

주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 현행 원문(2026년 10월 27일 국가법령정보센터 확인) 그대로입니다. 지금 금액은 2023. 2. 21. 개정으로 정해졌습니다. 과밀억제권역에 드는 시·군은 수도권정비계획법에서 정하므로, 경기·인천 지역은 주소지가 어느 칸인지 따로 확인합니다.

두 기준은 따로 봅니다. 가상 예시로, 서울에서 보증금이 1억7,000만 원이면 1억6,500만 원 기준을 넘으므로 일정액을 먼저 받는 대상이 아니고, 보증금 전체를 확정일자 순위로만 받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 보증금이 1억6,500만 원이면 기준 안에 들어 5,500만 원을 먼저 받고 나머지를 순위대로 받습니다.

받으려면 갖춰야 할 것

• 보증금이 기준 이하일 것: 기준은 보증금 액수입니다 주택임대차보호법 시행령 제11조. 한 집에서 가정공동생활을 하는 세입자가 여럿이면 1명의 임차인으로 보고 보증금을 합칩니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항.
• 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마칠 것: 경매개시결정이 등기된 뒤에 들어온 세입자는 받을 수 없습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 확정일자는 이 일정액을 받는 요건이 아닙니다.
• 배당요구 종기까지 배당요구를 하고, 그때까지 요건을 유지할 것: 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다 민사집행법 제88조 제1항. 대법원은 입주와 주민등록이라는 요건이 배당요구 종기까지 계속 있어야 한다고 했습니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결).
• 다툼에 대비할 것: 다른 채권자가 내 순위나 보증금에 이의하면 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있고 주택임대차보호법 제8조 제2항 주택임대차보호법 제3조의2 제4항, 체납처분청에 이의한 사람이 7일 안에 세입자를 상대로 소를 낸 것을 증명하면 소송이 끝날 때까지 그 범위의 보증금 지급이 유보됩니다 주택임대차보호법 제3조의2 제6항. 계약서, 보증금 이체 내역, 실제로 살았다는 자료를 모아 둡니다.
• 임차권등기가 끝난 집에 나중에 들어온 경우가 아닐 것: 앞 세입자의 임차권등기가 끝난 주택(일부라면 그 부분)을 그 뒤에 빌린 세입자는 최우선변제를 받지 못합니다 주택임대차보호법 제3조의3 제6항.

집값의 2분의 1 한도와 여러 세입자 사이의 나눔

세입자가 먼저 받는 일정액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다 주택임대차보호법 제8조 제3항 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항. 한 집에 소액임차인이 여럿이고 일정액을 모두 더한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 2분의 1을 각자의 일정액 비율대로 나눕니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항.

법정 기준만으로 계산한 가상 예시입니다. 실제 배당에서는 경매비용과 다른 우선 채권을 먼저 따지므로 배당 순위 계산을 함께 봅니다.

일정액을 넘는 나머지 보증금은 최우선변제가 아니라 확정일자 순위로 받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 확정일자가 없으면 나머지 보증금은 순위에 따른 우선변제를 받을 수 없습니다.

근저당이 먼저 설정됐다면 예전 기준이 적용됩니다

소액임차인 기준은 시행령이 바뀔 때마다 조정되어 왔지만, 개정 시행령이 시행되기 전에 이미 근저당 같은 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준이 적용됩니다(주택임대차보호법 시행령 부칙). 그래서 같은 서울 집이라도 등기사항증명서 을구의 담보권 설정일에 따라 결과가 달라집니다.

• 확인 순서: 을구에서 가장 앞선 근저당의 접수일을 찾고, 그날 시행 중이던 시행령의 금액을 확인합니다.
• 기준을 벗어나는 경우: 지금 기준으로는 소액임차인이어도, 예전 기준이 적용되는 근저당과의 관계에서는 소액임차인이 아니거나 먼저 받는 금액이 줄어들 수 있습니다.

최우선변제로도 모자랄 때

보증금 전액이 최우선변제로 돌려받을 수 있는 금액에 들어가는 세입자는 전세사기피해자 요건의 적용 대상에서 빠집니다 전세사기피해자법 제3조 제2항 제2호. 반대로 최우선변제를 받지 못해 시급한 지원이 필요하다고 인정되는 전세사기피해자에게는 국가가 주택도시기금에서 임대차 자금을 융자할 수 있습니다 전세사기피해자법 제27조 제2항. 요건과 절차는 전세사기피해자 결정 신청에서 정리했습니다.

자주 묻는 질문

월세 세입자도 최우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 기준은 보증금 액수이므로 주택임대차보호법 시행령 제11조, 보증금이 지역 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤다면 대상입니다 주택임대차보호법 제8조 제1항.

확정일자를 받지 않았어도 최우선변제가 되나요?

됩니다. 최우선변제의 요건은 경매신청 등기 전의 입주와 주민등록입니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 다만 일정액을 넘는 나머지 보증금을 순위대로 받으려면 확정일자가 필요합니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.

서울에서 보증금 1억 원이면 얼마를 먼저 받나요?

주택가액 2분의 1 한도 안이라면 5,500만 원을 먼저 받습니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항. 나머지 4,500만 원은 확정일자가 있다면 그 순위에 따라 받습니다. 가장 앞선 근저당이 기준 개정 전에 설정됐다면 예전 기준으로 다시 따져야 합니다.

한집에 사는 부부가 각자 계약했다면 따로 받나요?

한 주택에서 가정공동생활을 하는 세입자가 여럿이면 1명의 임차인으로 보고 보증금을 합칩니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항. 합친 보증금이 지역 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아니고, 기준 안이라면 일정액도 한 사람 몫으로 계산합니다.

경매가 시작된 걸 알고 나서 전입했어요.

경매신청 등기 뒤에 대항요건을 갖췄다면 최우선변제를 받을 수 없습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 확정일자가 있다면 그 순위에 따른 배당은 따로 따져 봅니다.