전세금을 지키는 대항력과 우선변제권은 언제 생기고, 어떻게 유지하나요?

대항력과 우선변제권, 무엇이 다른가요?

대항력은 "이 집에 계속 살 권리를 새 주인에게도 주장하는 힘"이고, 우선변제권은 "집이 팔릴 때 그 돈에서 순서대로 먼저 받는 힘"입니다. 갖출 것과 쓰는 방법이 다릅니다.

대항력: 입주하고 전입신고한 다음 날부터

대항력은 등기가 없어도 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 이때 주민등록은 전입신고를 한 때에 된 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제3조 제1항. 전입신고 자체는 이사한 날부터 14일 안에 하게 되어 있지만 주민등록법 제16조 제1항, 대항력은 신고한 날을 기준으로 생기므로 이사한 날 바로 하는 것이 안전합니다.

대항력이 있으면 집이 팔려도 새 주인이 임대인의 지위를 이어받습니다 주택임대차보호법 제3조 제4항. 경매에서는 그 집의 가장 앞선 근저당·가압류 같은 권리보다 내 대항력이 먼저 생겼는지가 중요합니다. 먼저였다면 경매로 집이 팔려도 보증금을 다 받지 못한 임차권은 사라지지 않고 주택임대차보호법 제3조의5, 매수인에게 남은 보증금을 요구할 수 있습니다. 늦었다면 배당으로만 받습니다.

우선변제권: 확정일자를 더하면 순서대로 배당받습니다

확정일자는 계약서에 그 날짜에 계약서가 있었다는 것을 공적으로 찍어 주는 것으로, 주민센터·읍면사무소, 법원·등기소, 공증인 등이 부여합니다 주택임대차보호법 제3조의6 제1항(확정일자 받는 곳). 대항요건과 확정일자를 함께 갖추면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.

순위는 두 요건을 모두 갖춘 때를 기준으로 합니다. 대법원은 입주와 주민등록을 마친 당일이나 그 전에 확정일자를 받았다면 우선변제권도 대항력과 마찬가지로 입주와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 생긴다고 했습니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 이 사건의 세입자는 전입신고한 날 같은 날 등기된 근저당보다 뒤로 밀렸습니다.

위 표는 이해를 돕는 가상 예시입니다. 근저당 같은 등기된 권리는 등기한 순서로 순위가 정해지므로 부동산등기법 제4조 제1항, 그 등기일과 표의 기준일을 비교합니다. 같은 날 근저당이 설정된 경우는 전입한 날 근저당이 설정됐을 때에 따로 정리했습니다.

잃지 않으려면 입주와 전입을 유지해야 합니다

두 권리는 한 번 생겼다고 끝이 아닙니다. 법은 임차권등기를 마친 뒤에야 "대항요건을 잃더라도 이미 얻은 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다"고 정하고 있습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항. 거꾸로 말하면 임차권등기 없이 이사하거나 전입을 옮기면 그동안 쌓은 순위를 잃을 수 있습니다. 대법원은 소액임차인의 최우선변제에 관해, 입주와 주민등록이라는 요건을 배당요구 종기까지 계속 갖춰야 한다고 했습니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결).

• 잠시 전입을 옮겨야 할 때: 옮기면 그동안의 대항력을 잃을 수 있고, 다시 전입하면 그 다음 날부터 새로 생깁니다 주택임대차보호법 제3조 제1항(전입신고를 잠시 옮겼을 때).
• 보증금을 돌려받지 못하고 이사해야 할 때: 임차권등기가 끝난 것을 확인한 뒤 이사합니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.
• 재계약하며 보증금을 올렸을 때: 늘어난 금액은 순위를 따로 따집니다(재계약 증액분의 순위).

내 순위를 다른 권리와 비교하는 순서

1. 내 기준일을 적습니다입주일, 전입신고일(주민등록초본), 확정일자(계약서 도장)를 확인해 대항력 날짜와 우선변제권 기준일을 정합니다.
2. 등기사항증명서의 권리와 비교합니다갑구·을구에서 내 기준일보다 먼저 등기된 근저당·가압류·압류를 찾습니다.
3. 최우선변제와 세금을 따로 봅니다소액임차인은 일정액을 담보권자보다 먼저 받고(최우선변제), 임대인의 세금은 별도 규칙으로 순위가 정해집니다(세금 체납과 순위).
4. 배당액을 계산해 봅니다경매비용부터 순서대로 빼 나가는 계산은 배당 순위 계산에서 가상 예시로 정리했습니다.

자주 묻는 질문

전입신고만 하고 확정일자를 안 받았으면 어떻게 되나요?

대항력은 있지만 우선변제권은 없습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 대항력이 가장 앞선 권리보다 먼저라면 매수인에게 남은 보증금을 요구할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의5, 소액임차인이라면 최우선변제를 받을 수 있습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항.

확정일자를 먼저 받고 이사는 나중에 했어요. 순위는 언제부터인가요?

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기므로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 확정일자가 빨라도 입주·전입신고 다음 날이 기준입니다(대법원 98다46938 판결).

확정일자는 계약서에 어떻게 표시되나요?

확정일자는 확정일자번호, 부여일, 부여기관을 주택임대차계약증서에 표시하는 방법으로 부여합니다 주택임대차보호법 시행령 제4조 제2항. 이 표시가 있는 계약서 원본이 순위를 증명하는 자료이므로 잘 보관합니다.

살던 집이 팔렸어요. 보증금은 누구에게 받나요?

대항력이 있다면 집을 산 사람이 임대인의 지위를 이어받으므로 주택임대차보호법 제3조 제4항 원칙적으로 새 집주인에게 받습니다.

오피스텔에 살아도 대항력이 생기나요?

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되므로 주택임대차보호법 제2조, 실제 주거용으로 쓰는지가 기준입니다(오피스텔도 보호받는지).