전세 사는 중에 주민등록(전입신고)을 잠시 다른 곳으로 옮겼다면 대항력은 어떻게 되나요?

입주와 주민등록은 계속 유지해야 합니다

대항력은 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다 주택임대차보호법 제3조 제1항. 대법원은 이 두 요건이 대항력을 얻을 때만 있으면 되는 것이 아니라, 대항력을 유지하려면 계속 있어야 한다고 봅니다(대법원 97다43468 판결). 소액임차인의 최우선변제도 마찬가지로 입주와 주민등록이 배당요구 종기까지 이어져야 한다고 보았습니다(대법원 2007다17475 판결). 확정일자에 따른 우선변제권도 대항요건을 갖춘 것을 전제로 하므로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 주민등록을 옮기면 대항력과 함께 순위가 흔들립니다.

법은 임차권등기를 마친 뒤에만 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정하고 있습니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항. 등기 없이 주민등록을 옮기면 이 보호가 없습니다.

경우별로 정리하면

주민등록이라는 요건에는 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 같은 가족의 주민등록도 포함된다는 것이 판례입니다(대법원 95다30338 판결). 그래서 누구의 주민등록이 그 집에 남아 있었는지가 결과를 가릅니다.

다시 전입하기 전에 사이에 생긴 권리를 봅니다

대법원 97다43468 판결의 세입자는 근저당이 설정되기 전에 입주와 전입을 마쳤지만, 근저당이 설정된 뒤 한 달 남짓 가족과 함께 주민등록을 옮겼다가 돌아왔습니다. 법원은 새 대항력이 근저당보다 늦게 생겼으므로 확정일자를 언제 받았는지와 관계없이 근저당보다 먼저 배당받을 수 없다고 판단했습니다. 옮겨 있던 기간이 짧아도 결과는 같았습니다.

• 등기사항증명서: 옮겨 있던 동안 근저당·압류·가압류가 들어왔는지 확인합니다.
• 전입세대확인서: 그사이 다른 세입자가 전입했는지 확인합니다. 임차인 본인도 신청할 수 있습니다 주민등록법 제29조의2 제2항 제1호.
• 바로 다시 전입: 새 대항력은 다시 전입한 다음 날부터 생기므로 하루라도 빨리 마칩니다.

옮겨야 할 사정이 있다면

• 가족 일부가 남는 방법: 가족이 계속 그 집에 살면서 주민등록도 남겨 두면 대항력을 잃지 않은 사례가 있습니다(대법원 95다30338 판결). 집에 아무도 살지 않게 되면 입주(점유)라는 요건 자체가 문제 될 수 있습니다.
• 계약이 끝나 이사해야 한다면: 보증금을 받기 전이라면 임차권등기를 마친 것을 확인한 뒤 옮깁니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.
• 집주인이 잠시 전입을 빼 달라고 할 때: 대출을 받기 위해서라는 요청이라도, 그사이 근저당이 들어오면 내 보증금이 그 뒤로 밀립니다. 응하지 않는 것이 안전합니다.

이미 대항력을 잃었다면

사이에 들어온 권리가 없다면 다시 전입한 다음 날부터 새 대항력으로 지킬 수 있습니다. 근저당이 들어왔다면 그보다 뒤가 되므로 집값과 앞선 빚을 계산해 봅니다. 소액임차인이라면 경매신청 등기 전에 다시 입주와 전입을 갖추면 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 받을 수 있습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 전세사기피해자 결정을 신청하려 해도 대항요건과 확정일자가 필요합니다 전세사기피해자법 제3조 제1항.

옮겨 있던 사이에 집이 팔렸다면 소유자 변동도 확인합니다. 집을 산 사람이 임대인의 지위를 이어받는다는 규정은 주택임대차보호법 제3조 제4항 대항력을 전제로 한 것이어서, 대항력이 없던 때에 소유권이 넘어갔다면 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려울 수 있습니다. 이때는 계약 상대방인 예전 집주인에게 보증금 반환을 청구하는 방향을 함께 검토합니다.

자주 묻는 질문

며칠만 옮겼다가 돌아와도 대항력을 잃나요?

가족과 함께 옮겼다면 그렇습니다. 판례는 일시적이더라도 다른 곳으로 옮겼다면 그때 대항력이 소멸하고, 얼마 지나지 않아 돌아왔더라도 원래 대항력이 소급해 회복되지 않는다고 했습니다(대법원 97다43468 판결).

확정일자도 다시 받아야 하나요?

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기므로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 대항력이 새로 생긴 이상 순위도 그때보다 앞설 수 없습니다(대법원 97다43468 판결). 확정일자를 다시 받는다고 순위가 앞당겨지지는 않으니, 사이에 생긴 권리부터 확인합니다.

전입신고 때 지번을 잘못 적은 걸 뒤늦게 알았어요.

주민등록이 대항요건으로 유효한지는 그 주민등록으로 이 집에 주소를 둔 사람이라는 것을 알아볼 수 있는지에 따라 판단합니다(대법원 97다47828 판결). 지번이 틀렸다면 그 기준을 충족하지 못할 수 있으므로 바로 고쳐 신고하고, 그사이 등기부에 들어온 권리가 있는지 확인합니다.

회사 일로 저만 주소를 옮겨야 해요.

배우자나 자녀가 계속 그 집에 살면서 주민등록을 남겨 두면 대항력을 잃지 않는다는 판례가 있습니다(대법원 95다30338 판결). 혼자 사는 경우라면 옮기지 않는 방법을 먼저 찾고, 옮겨야 한다면 그 기간의 위험을 감안합니다.