이사하고 전입신고한 날 집주인이 근저당을 설정했다면 내 보증금은 뒤로 밀리나요?

시간 순서로 보면 이렇습니다(가상 예시)

법이 대항력을 다음 날부터 생기게 한 것은, 등기와 달리 전입신고는 같은 날 누가 먼저였는지 가리기 어렵고, 세입자가 없는 것을 확인하고 대출해 준 사람이 손해를 보지 않게 하려는 취지라는 것이 대법원의 설명입니다(대법원 97다22393 판결). 그래서 같은 날 오전에 전입했고 근저당이 오후에 접수됐더라도 근저당이 앞섭니다.

확정일자를 먼저 받아 둬도 같습니다

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 대법원은 확정일자를 입주·전입과 같은 날 또는 그 전에 받았다면 우선변제권도 대항력과 마찬가지로 입주·전입 다음 날을 기준으로 생긴다고 보았습니다(대법원 97다22393 판결). 계약서를 쓰자마자 확정일자를 받아 두는 것은 좋은 습관이지만, 같은 날 근저당을 앞지르게 해 주지는 않습니다.

근저당보다 뒤가 되면 달라지는 것

• 배당 순서: 경매가 되면 근저당권자가 채권최고액 범위에서 먼저 받고, 남은 돈에서 내 보증금을 받습니다.
• 매수인에 대한 주장: 경매로 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸해, 매수인에게 임차권을 주장할 수 없다는 것이 판례입니다(대법원 99다59306 판결). 배당으로 다 받지 못한 보증금을 집을 산 사람에게 요구하기 어렵다는 뜻입니다.
• 최우선변제는 예외: 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 받습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 서울은 보증금 1억6,500만 원 이하인 세입자가 5,500만 원까지입니다 주택임대차보호법 시행령 제11조 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항.

이미 이렇게 됐다면 지금 할 일

• 숫자부터 계산합니다: 예상 집값에서 근저당 채권최고액을 빼고도 내 보증금이 남는지 봅니다. 계산 방법은 깡통전세가 의심될 때에 있습니다.
• 특약을 확인합니다: 계약서에 잔금 뒤 근저당을 설정하지 않기로 한 특약이 있었다면, 임대인의 채무불이행으로 손해배상을 청구하거나 민법 제390조 기간을 정해 말소를 요구한 뒤 계약 해제를 검토할 수 있습니다 민법 제544조. 특약의 효력은 이 질문에서 따로 다룹니다.
• 최우선변제 기준을 맞춰 봅니다: 소액임차인 기준 금액은 담보권이 설정된 때 시행 중이던 시행령 기준으로 따지므로(시행령 부칙), 같은 날 들어온 근저당과의 관계에서는 지금 기준이 적용되는지 확인합니다. 자세한 내용은 최우선변제 안내를 봅니다.
• 임대인과 정리합니다: 대출을 일부 갚아 채권최고액을 줄이는 감액 등기나 말소를 요구하고, 합의한 날짜를 문서로 남깁니다.
• 보증 가입 여부를 확인합니다: 아직 반환보증에 가입하지 않았다면 지금 가입할 수 있는지 보증기관에 묻습니다.
• 사기 정황을 봅니다: 잔금 직후 대출을 받고 연락이 끊겼다면 전세사기가 의심될 때와 형사고소를 함께 봅니다.

다음 계약에서 막는 방법

• 잔금일과 다음 날 등기부 확인: 잔금 직전에 한 번, 다음 날 한 번 더 떼어 그사이 들어온 권리가 없는지 봅니다.
• 특약: 잔금 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 약속과 어겼을 때 해제·배상을 계약서에 적습니다.
• 입주와 전입을 앞당기기: 임대인과 합의해 잔금 며칠 전에 입주와 전입을 마치면 대항력이 생기는 날이 앞당겨집니다.
• 전세권 설정: 등기한 권리 사이의 순위는 등기한 순서를 따르므로 부동산등기법 제4조 제1항, 잔금과 동시에 전세권 등기를 접수하는 방법도 있습니다. 다만 임대인의 협조가 필요합니다. 자세한 비교는 전세권 설정등기에 있습니다.

자주 묻는 질문

근저당 등기가 제 전입신고보다 몇 시간 늦었는데도 뒤인가요?

네. 대항력은 전입한 다음 날 오전 0시부터 생기므로(대법원 99다9981 판결), 같은 날 접수된 근저당은 시각과 관계없이 앞섭니다.

근저당이 다음 날 접수됐다면요?

그때는 내가 앞섭니다. 내 대항력이 다음 날 0시에 생겼고 근저당은 그 뒤에 접수됐기 때문입니다. 확정일자도 갖췄다면 그 근저당보다 먼저 배당받을 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.

같은 날 근저당이 들어왔으면 전세사기로 볼 수 있나요?

그것만으로 정해지지는 않습니다. 전세사기피해자 결정은 여러 세입자의 피해 발생이나 예상, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유 등 요건을 모두 갖춰야 합니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 같은 날 근저당은 그런 정황의 하나로 함께 살펴봅니다.

근저당이 나중에 말소되면 순위가 올라가나요?

말소된 근저당은 배당에 참여하지 않으므로 그만큼 내 앞의 몫이 사라집니다. 대출을 갚았다는 말만으로는 근저당이 남아 있으므로 민법 제357조 제1항, 말소 등기가 마쳐졌는지 등기사항증명서로 확인합니다.