전세사기를 당했다면 형사고소와 배상명령으로 보증금을 돌려받을 수 있나요?

전세사기가 사기죄가 되는 경우

사람을 속여(기망) 재물을 넘겨받거나 재산상 이익을 얻으면 사기죄입니다 형법 제347조 제1항. 속인 사람과 돈을 받은 사람이 다른 경우, 예컨대 배후에서 계약을 꾸민 사람이 명의상 임대인에게 보증금을 받게 한 경우도 같은 형으로 처벌합니다 형법 제347조 제2항.

보증금을 늦게 돌려준다는 사실만으로 바로 사기가 되는 것은 아닙니다. 수사와 재판에서는 계약할 때 돌려줄 능력이나 의사가 없으면서 있는 것처럼 속였는지, 선순위 채무나 세금 체납 같은 중요한 사정을 숨겼는지를 따집니다.

• 법정형: 현행 조문은 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금입니다(2025. 12. 23. 개정) 형법 제347조 제1항. 처벌은 행위 당시 법률에 따르고, 범죄 후 형이 가벼워진 경우에만 새 법을 적용하므로 형법 제1조, 개정 전 계약이라면 당시 조문이 기준이 될 수 있습니다.
• 피해자 결정과의 관계: 임대인 등에 대한 수사 개시는 전세사기피해자 요건 가운데 '보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유'의 한 예입니다 전세사기피해자법 제3조 제1항 제4호. 여기서 임대인 등에는 임대인의 대리인, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사, 임대인을 위해 임차인을 모집하는 사람, 여러 임대인 배후의 동일인도 들어갑니다 전세사기피해자법 제2조 제2호.

고소부터 송치·불송치까지

범죄 피해자는 고소할 수 있고 형사소송법 제223조, 고소는 서면이나 말로 사법경찰관에게 합니다 형사소송법 제237조 제1항. 경찰은 수사 뒤 범죄 혐의가 있다고 보면 사건을 검사에게 송치하고, 그 밖의 경우에는 이유를 적은 서면과 함께 기록을 검사에게 보냅니다 형사소송법 제245조의5 제1항.

이의신청 기간은 정당한 사유가 있으면 기록을 보낸 날부터 6개월의 범위에서 연장될 수 있습니다 형사소송법 제245조의7 제3항. 고소·이의신청 조문은 2026. 8. 4. 개정된 현행 조문(2026년 10월 확인)을 기준으로 했습니다.

고소장에는 무엇을 언제 속였는지를 날짜 순서로 적고 자료를 붙입니다.

• 계약 자료: 임대차계약서와 확정일자, 보증금 이체 내역, 중개대상물 확인·설명서
• 권리 자료: 계약 당시와 현재의 등기사항증명서, 경매·압류 통지
• 대화 자료: 임대인·중개사와 주고받은 문자, 약속한 내용
• 다른 피해: 같은 임대인의 다른 세입자 피해를 알고 있다면 그 내용

배상명령: 형사재판에서 피해 배상까지 받는 방법

배상명령은 형사재판에서 유죄를 선고하면서 피해 배상도 함께 명하는 제도입니다. 대상 범죄에 형법 제38장부터 제40장까지의 죄가 들어 있고 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항 제1호, 사기죄는 형법 제39장 '사기와 공갈의 죄'에 속하므로 배상명령을 신청할 수 있습니다. 법원은 범죄로 생긴 직접적인 물적 피해와 위자료 등의 배상을 명할 수 있고, 피고인과 합의한 손해배상액에 대해서도 배상을 명할 수 있습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제2항.

1. 기소 통지를 확인합니다검사는 대상 범죄로 공소를 제기하면 피해자에게 배상신청을 할 수 있다는 사실을 지체 없이 알려야 합니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조의2.
2. 변론 종결 전에 신청합니다1심이나 2심 변론이 끝날 때까지 사건이 계속된 법원에 신청하며 인지를 붙이지 않습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제1항. 신청서와 피고인 수만큼의 부본을 내고 소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제2항, 증인으로 나간 법정에서 말로 신청할 수도 있습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제5항.
3. 판결과 함께 배상명령을 받습니다배상명령은 유죄판결 선고와 동시에 하고, 가집행할 수 있음을 선고할 수 있습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제31조 제3항.
4. 강제집행합니다확정되었거나 가집행선고가 붙은 배상명령이 적힌 유죄판결서 정본은 강제집행에서 집행력 있는 민사판결 정본과 같은 효력이 있습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제34조 제1항.

배상신청은 민사소송에서 소를 제기한 것과 같은 효력이 있습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제8항.

배상명령의 한계와 주의할 점

• 받아들여지지 않는 경우: 피해자 성명·주소가 분명하지 않거나, 피해 금액이 특정되지 않거나, 배상책임의 유무나 범위가 분명하지 않거나, 공판절차가 현저히 늦어질 우려가 있으면 배상명령을 하지 않습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항.
• 다른 소송이 진행 중일 때: 같은 피해에 대해 다른 절차로 손해배상청구가 법원에 계속 중이면 배상신청을 할 수 없습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제7항. 이미 민사소송을 냈다면 이 조항과의 관계부터 확인합니다.
• 불복 제한: 배상신청이 각하되거나 일부만 인정돼도 신청인은 불복할 수 없고 같은 배상신청을 다시 할 수 없습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제4항. 이때 남은 피해는 민사소송으로 청구합니다.
• 이중 청구 금지: 배상명령이 확정되면 인정된 금액 범위에서는 다른 절차로 손해배상을 청구할 수 없습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제34조 제2항.

형사 절차의 목적은 처벌이고, 유죄판결이나 배상명령이 있어도 상대에게 재산이 없으면 돈을 받기 어렵습니다. 그래서 형사고소와 별개로 민사상 보증금 청구와 재산 보전, 그리고 경매유예·우선매수 같은 피해자 지원을 함께 살핍니다. 중개사가 관여했다면 공인중개사 책임도 검토 대상입니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 전세사기 초기 대응, 보증금 소송 전부 승소임대차보증금 · 전세사기
• ○○구 전세사기 보증금 소송 승소임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 두 사건은 전세사기 피해자의 보증금 소송입니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

전세사기 고소는 어디에 하나요?

고소는 서면이나 말로 사법경찰관에게 합니다 형사소송법 제237조 제1항. 말로 고소하면 사법경찰관이 서류를 작성합니다 형사소송법 제237조 제2항.

경찰이 사건을 검찰에 보내지 않기로 하면 끝인가요?

아닙니다. 경찰은 7일 안에 그 취지와 이유를 서면으로 알려야 하고 형사소송법 제245조의6, 통지를 받은 날부터 3개월 안에 그 경찰관 소속 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있습니다 형사소송법 제245조의7 제3항. 이의신청이 있으면 사건은 검사에게 송치됩니다 형사소송법 제245조의7 제4항.

배상명령 신청에 비용이 드나요?

배상신청서에는 인지를 붙이지 않습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제1항. 다만 1심이나 2심 변론이 끝나기 전에 신청해야 합니다.

배상명령을 받으면 보증금을 바로 돌려받나요?

확정되거나 가집행선고가 붙으면 그 판결서 정본으로 강제집행을 할 수 있습니다 소송촉진 등에 관한 특례법 제34조 제1항. 상대가 스스로 내지 않으면 재산을 찾아 집행해야 하므로 재산이 없으면 회수가 어렵습니다.