전세사기 피해를 입은 집을 경매에서 내가 먼저 사거나 공공에 사 달라고 할 수 있나요?

두 가지 길을 한눈에 비교하면

살던 집이 경매·공매에 나왔을 때 피해자가 쓸 수 있는 길은 두 가지입니다. 내가 직접 사는 우선매수와, 공공주택사업자가 사서 나에게 임대하는 매입 요청입니다.

어느 쪽이든 매각기일(입찰하는 날)이 지나기 전에 정해야 합니다. 시간이 부족하면 먼저 경매·공매 유예·정지를 신청해 준비할 기간을 확보합니다.

법원 경매에서 우선매수 신고하는 법

우선매수권은 국토교통부장관의 결정을 받은 전세사기피해자에게 주어집니다 전세사기피해자법 제2조 제3호. 아직 결정을 받지 못했다면 전세사기피해자 결정 신청부터 진행합니다.

1. 매각기일까지 신고합니다매수신청보증을 내고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고합니다. 최고가매수신고가 없으면 최저매각가격과 같은 가격으로 신고할 수 있습니다 전세사기피해자법 제20조 제1항.
2. 보증 금액을 준비합니다기일입찰의 매수신청보증은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이고, 법원이 달리 정할 수 있습니다 민사집행규칙 제63조. 경매 공고에서 보증 금액을 확인합니다.
3. 법원이 매각을 허가합니다신고가 있으면 법원은 그 피해자에게 매각을 허가해야 합니다 전세사기피해자법 제20조 제2항. 원래의 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다 전세사기피해자법 제20조 제4항. 피해자가 대금을 내지 못하면 차순위매수신고인이 자기 매수신고에 대한 매각허가를 받을 수 있는 지위입니다 민사집행법 제114조 제1항.
4. 대금을 냅니다배당받을 권리가 있는 세입자가 매수인이 되면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 뺀 나머지만 배당기일에 낼 수 있습니다 민사집행법 제143조 제2항. 배당받을 금액에 이의가 나오면 그만큼은 배당기일이 끝날 때까지 내야 합니다 민사집행법 제143조 제3항.

다가구주택처럼 여러 피해자가 함께 우선매수를 신고하면, 피해자들 사이에 특별한 협의가 없는 한 각자 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 집을 매수하게 됩니다 전세사기피해자법 제20조 제3항.

세금 체납 공매에서 우선매수 신청하는 법

세금 체납으로 집이 공매되는 경우에도 피해자는 매각결정기일 전까지 우선매수를 신청할 수 있습니다. 경매와 달리 신청 상대방이 법원이 아니라 세무서장이나 지방자치단체의 장입니다.

신청이 있으면 관할 세무서장이나 지방자치단체의 장은 피해자에게 매각결정을 해야 합니다 전세사기피해자법 제21조 제2항 전세사기피해자법 제22조 제2항. 여러 피해자가 신청했을 때 보증금 비율로 나누는 규칙도 경매와 같습니다 전세사기피해자법 제21조 제3항.

공공주택사업자에게 매입을 요청하면

피해자는 공공주택사업자와 미리 협의해 살던 집을 사 달라고 요청할 수 있습니다 전세사기피해자법 제25조 제1항. 요청을 받은 사업자는 법원에 그 사실을 통보할 수 있고, 이 경우 법원은 매각기일을 그 사업자에게 알려야 합니다 전세사기피해자법 제25조 제5항.

• 거주: 사업자가 경매·공매로 취득한 집은 공공임대주택으로 공급되고, 그 집의 피해자에게 우선 공급할 수 있으며 피해자는 최장 10년간 거주할 수 있습니다 전세사기피해자법 제25조 제4항.
• 차액의 사용: 사업자가 취득하는 데 든 비용과 「공공주택 특별법」에 따라 매입했을 때 들었을 금액 사이에 차액이 생기면, 그 돈은 피해자의 임대료로 써야 합니다 전세사기피해자법 제25조 제7항.
• 이사하거나 10년을 채운 뒤: 다른 지역으로 옮기면 비슷한 수준 이상의 공공임대주택 우선 공급이나 차액에서 임대료 지원액을 뺀 남은 돈 지급으로 지원할 수 있고 전세사기피해자법 제25조 제9항, 10년을 거주하면 최장 10년 더 거주하거나 남은 돈을 받는 방법이 있습니다 전세사기피해자법 제25조 제10항.
• 지원의 한도: 이런 지원액을 모두 합해도, 보증금에서 대항력·우선변제권으로 받은 금액과 보증금반환채권으로 변제받은 금액을 뺀 금액을 넘을 수 없습니다 전세사기피해자법 제25조 제11항.

피해자와 사업자가 모두 우선매수 신고를 했다면, 피해자는 매각기일까지(공매는 매각결정기일 전까지) 자기 매수신고에 매각을 허가해 달라고 신고할 수 있고, 법원이나 세무서장·지방자치단체의 장은 그 피해자에게 매각을 허가해야 합니다 전세사기피해자법 제25조 제14항 전세사기피해자법 제25조 제15항. 마지막에 직접 사는 쪽을 고를 기회가 남아 있다는 뜻입니다.

어느 쪽을 고를지 따져 볼 것

• 대금 마련: 직접 사려면 보증과 잔금이 필요합니다. 배당받을 금액을 빼고 낼 수 있는지 먼저 계산합니다(경매 배당 순위 계산, 살던 집 경매에 내가 입찰해도 되나요?).
• 떠안는 권리: 매각으로 없어지지 않는 전세권이나 등기된 임차권은 매수인이 인수합니다 민사집행법 제91조 제4항. 직접 사기 전에 매수인이 떠안는 권리가 있는지 확인합니다.
• 매입되지 못했을 때: 매입을 요청했지만 그 집을 공급받지 못한 피해자나, 경매·공매가 끝났는데 집을 사지 못한 피해자에게도 공공임대주택을 우선 공급할 수 있고 최장 10년간 거주할 수 있습니다 전세사기피해자법 제25조의2 제1항.

자주 묻는 질문

우선매수 신고를 하려면 피해자 결정을 먼저 받아야 하나요?

그렇습니다. 우선매수권은 국토교통부장관이 결정한 전세사기피해자의 권리입니다 전세사기피해자법 제2조 제3호 전세사기피해자법 제20조 제1항. 결정 전에 매각기일이 다가오면 경매유예·정지를 함께 검토합니다.

다가구주택 세입자 여러 명이 모두 우선매수를 신고하면 어떻게 되나요?

피해자들 사이에 특별한 협의가 없으면 각자 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수하게 됩니다 전세사기피해자법 제20조 제3항.

내가 우선매수하면 원래 가장 높은 값을 써 낸 사람은 어떻게 되나요?

그 사람은 차순위매수신고인으로 봅니다 전세사기피해자법 제20조 제4항. 피해자가 대금을 내지 않으면 그 사람이 매각허가를 받을 수 있습니다 민사집행법 제114조 제1항.

공공주택사업자가 사면 얼마나 살 수 있나요?

최장 10년간 거주할 수 있고 전세사기피해자법 제25조 제4항, 10년을 거주한 뒤에는 최장 10년 더 거주하는 방법이 있습니다 전세사기피해자법 제25조 제10항. 임대 조건은 국토교통부장관이 정하는 바에 따릅니다.