전세사기 피해를 입은 집이 경매·공매로 넘어가고 있다면 멈출 수 있나요?

경매유예·정지는 무엇을 미루는 제도인가요?

경매를 없애는 제도가 아니라, 정해진 기간 동안 집이 팔리는 시점을 늦추는 제도입니다. 법원 경매에서는 매각기일(입찰하는 날)을 정하지 않고 보류하거나, 이미 정한 매각기일을 취소·변경하는 방식으로 절차를 미룹니다 전세사기피해자법 제17조 제1항. 법은 이것을 "경매유예등"이라고 부릅니다.

대상은 살던 집에 대해 진행 중인 강제경매 민사집행법 제78조와 근저당 같은 담보권을 실행하는 경매 민사집행법 제264조입니다. 임대인의 파산 절차에서 채무자회생법에 따라 집을 환가(돈으로 바꾸는 것)하는 경우도 포함됩니다 전세사기피해자법 제17조 제1항. 이미 이사하면서 임차권등기를 마친 집도 전세사기피해주택에 들어갑니다 전세사기피해자법 제2조 제5호.

미뤄진 기간에는 살던 집을 직접 사는 우선매수나 공공주택사업자 매입 요청, 세금 안분 신청(세금 체납과 전세금 순위) 같은 다음 단계를 준비할 수 있습니다.

어디에, 언제까지 신청하나요?

진행 중인 절차가 무엇인지에 따라 신청하는 곳이 다릅니다. 법원 경매는 경매 법원에, 세금 체납으로 인한 압류·공매는 세금을 걷는 기관에 냅니다.

국세 공매는 "매각절차의 유예 또는 정지", 지방세 공매는 "매각절차의 유예 또는 중지"라고 조문 표현이 조금 다릅니다. 매각결정기일이 지나면 이 조항으로 신청할 수 없으므로 공매 공고를 받았다면 날짜부터 확인합니다.

피해자 결정을 아직 받지 못했다면

스스로 신청할 수 있는 사람은 국토교통부장관의 결정을 받은 전세사기피해자입니다. 법에서 전세사기피해자는 요건을 갖추고 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말하기 때문입니다 전세사기피해자법 제2조 제3호. 결정 신청과 요건은 전세사기피해자 결정 신청에서 설명합니다.

결정 전에 매각기일이 먼저 올 때를 위한 길도 있습니다. 국토교통부장관은 위원회가 협조 요청을 의결했거나, 매각기일이 위원회 개최일보다 앞서는 등 의결을 기다릴 수 없는 긴급한 경우 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있습니다 전세사기피해자법 제17조 제2항. 긴급하게 요청했다면 다음 위원회에 보고해 의결을 받아야 하고, 부결되면 법원에 그 사실을 알립니다 전세사기피해자법 제17조 제5항. 세무서장·지방자치단체의 장에 대한 협조 요청도 같은 구조입니다 전세사기피해자법 제18조 제2항 전세사기피해자법 제19조 제2항.

법원이 판단할 때 고려하는 "보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 생길 우려"에는 결정을 신청해 둔 사람의 사정도 포함됩니다 전세사기피해자법 제17조 제3항. 그래서 경매 통지를 받았다면 결정 신청부터 서두르는 것이 좋습니다.

법원·세무서는 무엇을 보고 결정하나요?

신청했다고 경매가 저절로 멈추지는 않습니다. 법원은 신청이나 협조 요청이 있고, 피해자가 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되면, 채권자와 채무자의 생활형편 등을 고려해 경매유예등을 결정할 수 있습니다 전세사기피해자법 제17조 제3항. 세무서장과 지방자치단체의 장도 같은 기준으로 매각유예등을 할 수 있습니다 전세사기피해자법 제18조 제3항 전세사기피해자법 제19조 제3항.

조문이 "결정할 수 있다", "할 수 있다"로 되어 있어 받아들일지는 법원이나 세무서장·지방자치단체의 장이 사정을 보고 정합니다. 경매를 신청한 채권자의 사정도 함께 고려 대상이므로 결과는 사건마다 다릅니다. 판단 기준이 생계·주거 사정과 양쪽의 생활형편이므로, 신청서에는 그 사정을 보여 줄 자료를 함께 붙이는 것이 좋습니다.

• 권리 자료: 피해자 결정문(또는 결정 신청 접수 사실), 임대차계약서와 확정일자, 보증금 이체 내역
• 절차 자료: 경매 사건번호와 매각기일 통지, 또는 공매 공고와 매각결정기일
• 생활 사정: 보증금이 재산에서 차지하는 비중, 다른 거처가 없는 사정, 가족 구성

유예 기간과 연장, 그 뒤에 할 일

경매유예등의 기간은 유예하거나 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다. 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 법원이 직권으로 또는 피해자의 신청을 받아 기간을 늘릴 수 있습니다 전세사기피해자법 제17조 제4항. 세금 공매의 매각유예등도 1년 이내이고 연장할 수 있습니다 전세사기피해자법 제18조 제4항 전세사기피해자법 제19조 제4항.

• 살던 집을 직접 살지 정하기: 매각기일까지 최고가와 같은 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다(우선매수권과 공공주택사업자 매입).
• 공공주택사업자 매입 요청: 매입을 요청받은 공공주택사업자도 법원·세무서장·지방자치단체의 장에게 유예·정지를 요청하거나, 유예 중인 절차를 다시 진행해 달라고 요청할 수 있습니다 전세사기피해자법 제25조 제3항.
• 경매·공매 지원서비스: 주택도시보증공사는 피해자의 신청을 받아 경매·공매 지원서비스를 제공할 수 있습니다 전세사기피해자법 제26조 제1항. 지원 내용과 신청 방법은 주택도시보증공사에 확인합니다.
• 배당 예상하기: 경매가 다시 진행되면 내가 얼마를 받을지 미리 계산해 둡니다(경매 배당 순위 계산).

자주 묻는 질문

경매유예를 신청하면 바로 경매가 멈추나요?

그렇지 않습니다. 법원이 생계·주거안정에 대한 우려와 채권자·채무자의 생활형편 등을 고려해 결정할 수 있는 제도입니다 전세사기피해자법 제17조 제3항. 매각기일이 가깝다면 신청과 함께 결정 여부를 확인해야 합니다.

이미 이사하고 임차권등기만 남겨 두었는데도 신청할 수 있나요?

전세사기피해주택에는 임대차가 끝난 뒤 임차권등기를 마친 주택도 포함됩니다 전세사기피해자법 제2조 제5호. 전세사기피해자로 결정받았다면 그 집의 경매에 대해서도 신청할 수 있습니다.

세금 때문에 공매가 진행 중이면 법원에 내나요?

아닙니다. 국세 체납 공매는 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 전세사기피해자법 제18조 제1항, 지방세 체납 공매는 지방자치단체의 장에게 신청합니다 전세사기피해자법 제19조 제1항.

유예 중인 경매를 다시 진행해 달라고 할 수도 있나요?

피해자에게서 매입을 요청받은 공공주택사업자는 유예·정지 중인 경매나 공매 절차를 다시 진행해 달라고 법원, 관할 세무서장 또는 지방자치단체의 장에게 요청할 수 있습니다 전세사기피해자법 제25조 제3항 제2호. 사업자가 경매로 집을 사서 피해자에게 공공임대로 공급하려는 경우에 쓰는 길입니다(공공주택사업자 매입).

1년이 지나면 경매가 다시 시작되나요?

유예·정지 기간이 끝나면 절차가 다시 진행될 수 있습니다. 사유가 해소되지 않았다면 법원이 직권으로 또는 피해자의 신청으로 기간을 연장할 수 있습니다 전세사기피해자법 제17조 제4항.