집주인이 세금을 체납했다면 내 전세보증금보다 세금이 먼저인가요?

기준은 세금의 '법정기일'과 내 확정일자의 선후

국세와 지방세는 원칙적으로 다른 채권보다 먼저 걷습니다 국세기본법 제35조 제1항 지방세기본법 제71조 제1항. 다만 세금의 법정기일보다 먼저 대항요건(입주+전입신고)과 확정일자를 갖춘 세입자의 보증금은 그 세금보다 앞섭니다 국세기본법 제35조 제1항 제3호 지방세기본법 제71조 제1항 제3호. 같은 조항에서 전세권·저당권도 법정기일 전에 설정됐다면 세금보다 앞섭니다.

법정기일은 세금이 체납된 날이 아니라, 세금 종류에 따라 법이 정한 날입니다.

세금의 법정기일은 압류되기 전에는 등기부에 나타나지 않습니다. 그래서 계약 전에 미납 세금을 열람하는 것이 중요합니다(계약 전 확인). 경매에 든 비용과 소액임차인의 최우선변제금은 법정기일과 관계없이 세금보다 먼저입니다 국세기본법 제35조 제1항 제2호 국세기본법 제35조 제1항 제4호 지방세기본법 제71조 제1항 제4호.

그 집에 부과된 세금(당해세)은 다르게 봅니다

그 집 자체에 매겨진 일부 세금은 확정일자가 빨라도 먼저 걷는 것이 원칙입니다. 국세에서는 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세가 확정일자 임차인의 보증금보다 앞서고 국세기본법 제35조 제3항, 지방세에서는 재산세, 소유분 자동차세, 소방분 지역자원시설세, 재산세·자동차세에 붙는 지방교육세가 이런 세금입니다 지방세기본법 제71조 제5항.

주택 세입자에게는 예외가 있습니다. 국세기본법은 2022. 12. 31. 개정으로, 지방세기본법은 2023. 5. 4. 개정으로 이 규정을 새로 두었습니다. 확정일자를 갖춘 주택 임차보증금과 주거용 건물의 전세권은, 그 확정일자나 설정일보다 법정기일이 늦은 그 집의 상속세·증여세·종합부동산세 순서에 대신 배당받을 수 있습니다 국세기본법 제35조 제7항. 지방세도 재산세, 소방분 지역자원시설세, 재산세에 붙는 지방교육세에 같은 규정이 있습니다 지방세기본법 제71조 제6항.

• 대신 받는 한도: 그 세금이 먼저 가져갈 수 있었던 금액까지만 대신 받습니다.
• 다른 권리에는 영향 없음: 나보다 앞선 저당권 등이 받을 금액, 그리고 원래 순서대로 했을 때 내가 받을 수 있었던 금액은 바뀌지 않습니다.

계약 뒤 집주인이 바뀌었다면

세입자의 권리가 설정된 뒤 집이 팔리거나 상속·증여되고 나서 경매·공매되면, 그 보증금은 국세보다 먼저 배당받습니다. 다만 직전 집주인이 내 권리가 설정될 당시 체납하고 있던 국세 등을 고려해 대통령령으로 계산한 금액 범위에서는, 법정기일이 내 권리 설정일보다 빠른 국세를 먼저 걷습니다 국세기본법 제35조 제1항 제3호의2. 이 경우에도 그 집에 부과된 종합부동산세는 앞서는 것이 원칙입니다 국세기본법 제35조 제3항.

새 집주인의 세금 체납이 바로 내 보증금을 앞지르지는 않지만, 예전 집주인의 체납은 계산에 들어갈 수 있다는 뜻입니다. 집주인이 바뀌었다는 연락을 받았다면 등기부와 함께 이 부분도 확인합니다.

세금 체납으로 공매가 진행될 때

확정일자 우선변제권은 법원 경매뿐 아니라 국세징수법에 따른 공매에서도 인정됩니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 다만 공매공고 등기 전까지 등기되지 않은 임차보증금은 배분요구의 종기까지 관할 세무서장에게 배분을 요구해야 하고 국세징수법 제76조 제1항, 배분은 배분요구를 한 채권에만 합니다 국세징수법 제96조 제1항. 세무서장이 순위를 잘못 정해 세금에 먼저 배분했다면 그 금액을 세금보다 앞선 채권자에게 지급하도록 되어 있습니다 국세징수법 제96조 제5항.

전세사기피해자라면 공매의 매각결정기일 전까지 매각 유예·정지를 신청할 수 있습니다(경매·공매 유예·정지 신청).

전세사기피해자의 세금 안분 신청

집주인이 집을 여러 채 갖고 있다면, 체납 세금을 내 집 하나에서 다 걷지 말고 모든 집에 나눠 걷게 해 달라고 신청할 수 있습니다. 관할 세무서장은 다음 요건을 모두 갖춘 경우 임대인의 국세를 대통령령으로 정하는 기준에 따라 임대인이 가진 모든 주택에 각각의 가격비율로 나누어 걷을 수 있습니다 전세사기피해자법 제23조 제1항.

• 주택 수: 임대인이 주택을 2채 이상 갖고 있을 것
• 앞선 세금: 그 주택의 전부나 일부에 임차보증금이나 주거용 전세권보다 먼저 걷을 수 있는 국세가 있을 것
• 신청: 전세사기피해자, 또는 보증금 요건만 빼고 나머지 요건을 갖춰 결정받은 임차인이 안분 적용을 신청할 것

그 집에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 안분 대상에서 빠집니다 전세사기피해자법 제23조 제2항. 신청은 관할 세무서장, 경매를 진행하는 법원, 공매를 대행하는 한국자산관리공사 가운데 한 곳에 하면 되고, 법원이나 한국자산관리공사는 신청 사실을 세무서장에게 바로 알려야 합니다 전세사기피해자법 제23조 제3항. 지방세도 같은 구조이며 재산세, 소방분 지역자원시설세, 재산세에 붙는 지방교육세는 제외됩니다 전세사기피해자법 제24조 제2항. 나누어진 세금의 우선순위는 여전히 국세기본법·지방세기본법에 따릅니다.

자주 묻는 질문

계약 전에 집주인의 체납 세금을 확인할 수 있나요?

계약 전이나 계약 뒤 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 세무서장에게 미납 국세 열람을 신청할 수 있고 국세징수법 제109조 제1항, 지방세는 지방자치단체의 장에게 신청합니다 지방세징수법 제6조 제1항. 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 기간 시작일까지 동의 없이도 신청할 수 있습니다 국세징수법 제109조 제2항.

최우선변제를 받는 소액보증금도 세금에 밀리나요?

밀리지 않습니다. 주택임대차보호법에 따라 우선 변제받는 보증금 중 일정액은 국세·지방세보다 앞섭니다 국세기본법 제35조 제1항 제4호 지방세기본법 제71조 제1항 제4호. 금액 기준은 최우선변제에서 설명합니다.

확정일자 대신 전세권을 설정했다면 어떻게 되나요?

전세권도 세금의 법정기일 전에 설정됐다면 그 세금보다 앞섭니다 국세기본법 제35조 제1항 제3호. 주거용 건물의 전세권은 확정일자 임차보증금과 마찬가지로 그 집 당해세 순서에 대신 배당받는 규정도 적용됩니다 국세기본법 제35조 제7항.

세금 안분은 어디에 신청하나요?

국세는 관할 세무서장, 경매 법원, 공매를 대행하는 한국자산관리공사 중 한 곳에 전세사기피해자법 제23조 제3항, 지방세는 지방자치단체의 장, 경매 법원, 한국자산관리공사 등에 신청합니다 전세사기피해자법 제24조 제3항.