전세금이 위험할 때, 내 보증금의 순위부터 확인하세요

지금 어떤 상황인가요?

• 집값이 보증금과 비슷하거나 더 낮아요깡통전세인지 확인하는 순서와 지금 할 수 있는 것
• 전셋값이 떨어져 못 돌려준다고 해요역전세 때 차액 반환·감액 재계약에서 지킬 것
• 전세사기가 의심돼요임대인 연락 두절·여러 채 소유일 때 먼저 할 일
• 계약 기간 중에 집이 경매에 넘어갔어요배당요구를 할지 계속 살지 정하는 기준
• 신탁된 집에 전세로 들어왔어요신탁원부와 수탁자 동의를 확인하는 이유
• 다가구주택에 살고 있어요나보다 앞선 세입자 보증금을 확인하는 방법
• 보증기관이 보증금을 못 준다고 해요보증이행 거절을 다투는 방법
• 전세 계약을 앞두고 있어요등기부·선순위·세금 체납을 계약 전에 확인

전세금에서 꼭 아는 기준

최우선변제 금액은 시행령이 바뀔 때마다 올라왔지만, 바뀌기 전에 근저당 같은 담보권을 먼저 설정한 사람에게는 예전 기준이 적용됩니다(주택임대차보호법 시행령 부칙). 그래서 같은 서울 집이라도 등기부의 담보권 설정일을 함께 봐야 합니다.

전세금분쟁 절차 안내

계약 전 확인부터 경매 배당, 전세사기 피해자 지원, 형사고소와 공인중개사 책임까지 단계별로 정리했습니다.

• 전세금분쟁 한눈에 보기계약 전·입주·계약 중·만기·경매·전세사기 시점별로 할 일과 기준
• 전세 계약 전 확인할 것등기부 갑구·을구, 먼저 든 세입자 보증금, 국세·지방세 체납을 계약 전에
• 대항력과 우선변제권전입 다음 날 생기는 대항력, 확정일자를 더한 우선변제권과 유지 요건
• 최우선변제(소액임차인)서울 보증금 1억6,500만 원 이하면 5,500만 원까지, 집값 2분의 1 한도
• 전세권 설정등기판결 없이 경매 청구, 확정일자와 다른 점, 임대인 협조가 필요한 이유
• 등록임대사업자의 임대보증금 보증등록임대주택은 임대사업자가 보증금 전액 보증 가입, 미가입 과태료 최대 3천만 원
• 전세사기피해자 결정 신청보증금 5억 원 이하 등 4가지 요건, 조사 30일·심의 30일·이의 30일
• 경매·공매 유예·정지 신청전세사기피해자가 살던 집의 경매·공매를 1년 이내로 미루는 신청
• 우선매수권과 공공주택사업자 매입경매에서 최고가와 같은 값으로 먼저 사거나 공공주택사업자에 매입 요청
• 세금 체납과 전세금 순위세금 법정기일과 내 확정일자 중 빠른 쪽이 먼저, 그 집 세금은 예외
• 경매 배당 순위 계산(가상 예시)경매비용 → 최우선변제 → 근저당·확정일자 날짜순, 예시로 직접 계산
• 전세사기 형사고소와 배상명령사기죄 고소 절차, 불송치 이의신청 3개월, 형사재판 중 배상명령 신청
• 공인중개사 책임과 공제금 청구확인·설명 의무 위반 시 손해배상, 중개사 보증(개인 2억 원 이상)에서 청구

상황별 대응

• 깡통전세가 의심될 때집값에서 앞선 빚·세금·보증금을 빼고 내 보증금이 남는지 계산
• 역전세로 못 돌려준다고 할 때차액 반환·감액 재계약 때 등기부·계약서·확정일자로 순위 지키기
• 신탁된 집에 전세 들었을 때소유자는 신탁회사 — 신탁원부로 임대 권한과 수탁자 동의 확인
• 다가구주택 선순위 보증금앞선 세입자 보증금 합계와 소액임차인 몫까지 더해 내 순서를 계산
• 전입한 날 근저당이 설정됐을 때대항력은 다음 날 0시 — 같은 날 근저당이 앞서는 이유와 대응
• 전입신고를 잠시 옮겼을 때가족 모두 옮겼다면 대항력은 다시 전입한 다음 날 새로 생김
• 위반건축물·근린생활시설 전세실제로 사는 집이면 보호 대상 — 대신 시정명령과 보증 가입 여부 확인
• 대리인과 계약했거나 이중계약이 의심될 때대리권 확인, 집주인 추인·표현대리, 같은 집 계약끼리의 순위
• 전세사기가 의심될 때 먼저 할 일이사부터 미루기, 등기부·체납·보증 확인, 피해자 결정 요건
• 전세대출 만기인데 보증금을 못 받았을 때대출 상환은 별개, 채권양도·질권과 보증기관 대위의 일반 원칙
• 보증기관이 보증이행을 거절할 때거절 근거 조항 확인, 약관 해석 원칙, 재검토와 소송 순서
• 계약 기간 중 집이 경매에 넘어갔을 때배당요구할지 계속 살지, 내 대항력 순서로 정하는 기준
• 재계약으로 보증금을 올렸을 때 증액분 순위올린 금액은 새 확정일자 날짜로, 그 사이 근저당부터 확인
• 전세를 월세로 바꾸자고 할 때연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 비율이 월세 전환 상한

자주 묻는 질문

질문 하나에 답 하나로 짧게 정리했습니다.

• 확정일자는 어디서 받나요주민센터·등기소·공증인, 인터넷등기소 전자확정일자, 전월세 신고로도 부여
• 오피스텔도 주택임대차보호법 적용되나요서류상 용도보다 실제로 사는지가 기준, 전입신고를 막으면 대항력도 없음
• 갱신·재계약 때 확정일자 다시 받나요같은 조건이면 처음 계약서 보관, 보증금을 올렸다면 증액 계약서에 새 확정일자
• 살던 집 경매에 직접 입찰해도 되나요세입자는 매수신청 금지 대상이 아님, 배당받을 보증금은 대금에서 빼고 낼 수 있음
• 대출 이자·이사비도 받을 수 있나요늦게 준 돈의 배상은 원칙적으로 지연손해금(연 5%, 소송 중 연 12%)으로 정해짐
• 근저당 설정 금지 특약, 효력 있나요당사자 사이에선 유효, 어기면 손해배상·해제 검토 — 근저당 자체를 지우지는 못함
• 공동명의 집, 한 명과만 계약해도 되나요임대는 지분 과반수로 정하는 일, 절반 지분만으로는 부족 — 보증금은 누구에게나 전액 청구
• 다른 사람 계좌로 보내 달라고 하면받을 권한 없는 사람에게 낸 돈은 원칙적으로 임대인에게 낸 것이 아님 — 확인 순서
• 전세권 설정에 집주인 동의가 필요한가요등기는 집주인과 함께 신청 — 계약서에 약속받았다면 거부 시 판결로 단독 신청
• 등록임대사업자 집 보증료는 누가 내나요가입 의무는 임대사업자, 세입자 몫은 시행령 비율 — 동의 한 번에 보증이 줄 수 있음
• 전월세 신고는 꼭 해야 하나요대상 계약은 30일 안에 공동 신고, 안 하면 100만 원 이하 과태료 — 전입신고로 갈음

사건을 직접 맡는 변호사

글마다 법령 기준일과 근거 조문을 적고, 조문은 국가법령정보센터 원문으로 연결합니다. 변호사 소개 자세히 보기

화윤이 처리한 전세 관련 사건

• ○○구 전세사기 보증금 소송 승소임대차보증금
• 전세사기 초기 대응, 보증금 소송 전부 승소임대차보증금 · 전세사기
• HUG 전세보증 보험금 지급 거절, 보험금 청구 전부 승소임대차보증금 · 보험금
• 계약 만기 전 경매, 보증금반환 승소임대차보증금
• 공인중개사협회 공제금 청구, 1·2·3심 전부 승소손해배상

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 권리관계에 따라 결과가 달라집니다. 전세 관련 사건 전체 보기

많이 묻는 질문

전입신고한 날 집주인이 근저당을 설정했어요. 누가 먼저인가요?

대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다 주택임대차보호법 제3조 제1항. 같은 날 등기된 근저당은 그보다 앞서므로, 경매가 되면 근저당이 먼저 배당받습니다. 자세히 보기

서울에서 최우선변제로 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

지금 기준으로 보증금이 1억6,500만 원 이하인 세입자는 5,500만 원까지 다른 담보권자보다 먼저 받습니다 주택임대차보호법 시행령 제11조 주택임대차보호법 시행령 제10조. 경매신청 등기 전에 전입과 입주를 마쳐야 하고 주택임대차보호법 제8조 제1항, 근저당이 그 기준보다 먼저 설정됐다면 예전 기준이 적용됩니다. 자세히 보기

전세권 설정과 확정일자 중 무엇이 필요한가요?

확정일자에 따른 우선변제권은 입주와 전입신고(대항요건)를 함께 갖춰야 생기고 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 전세권은 등기로 생기는 물권이라 전세금 반환이 늦어지면 판결 없이 경매를 청구할 수 있습니다 민법 제318조. 다만 전세권 설정에는 임대인의 협조가 필요합니다. 자세히 보기

전세사기 피해자로 결정되려면 무엇이 필요한가요?

대항요건과 확정일자, 보증금 5억 원 이하, 여러 세입자의 피해 발생이나 예상, 임대인이 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유 등 요건을 모두 갖춰야 합니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 신청 절차 보기

상담 내용이 외부에 알려지지 않나요?

변호사는 직무상 알게 된 비밀을 누설할 수 없습니다 변호사법 제26조.

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