집주인이 아닌 대리인과 전세 계약을 했는데 대리권이 없거나 이중계약이 의심되면 어떻게 하나요?

먼저 소유자에게 직접 확인합니다

대리인과 맺은 계약이 집주인에게 효력이 있는지는 대리인이 그 계약을 할 권한(대리권)을 받았는지에 달려 있습니다 민법 제114조 제1항. 등기부에 적힌 소유자에게 직접 연락해 계약 상대방, 보증금, 기간, 입금 계좌를 알고 있는지 묻습니다. 통화만으로는 나중에 말이 달라질 수 있으니 문자 답장이나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 함께 씁니다.

• 위임장: 누가 누구에게 어떤 계약(전세인지 월세인지, 보증금 액수)을 맡겼는지 적혀 있는지 봅니다.
• 소유자 확인 자료: 위임장의 도장이 소유자 것인지 확인할 수 있는 인감증명서 같은 자료가 함께 있는지 봅니다.
• 입금 계좌: 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 안전합니다. 다른 사람 계좌를 요구받았다면 임대인이 아닌 사람 계좌로 보내 달라고 할 때를 먼저 보세요.

대리권이 없었다면 집주인의 추인이 갈림길입니다

대리권 없이 한 계약(무권대리)은 집주인이 추인하지 않는 한 집주인에게 효력이 없습니다 민법 제130조. 세입자가 쓸 수 있는 방법은 세 가지입니다.

집주인이 추인하면 다른 뜻이 없는 한 계약한 때로 거슬러 효력이 생깁니다 민법 제133조. 반대로 세입자가 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었다면 대리인에게 이행이나 배상 책임을 물을 수 없습니다 민법 제135조 제2항.

추인이 없어도 집주인이 책임지는 경우(표현대리)

대리권이 없었더라도 세입자가 대리권이 있다고 믿을 만한 사정이 있었다면 집주인이 계약에 책임을 질 수 있습니다. 민법은 세 경우를 정합니다.

• 대리권을 주었다고 알린 경우: 집주인이 세입자에게 "이 사람이 대리인"이라고 알렸다면 그 범위 안에서 한 계약에 책임이 있습니다. 세입자가 대리권이 없음을 알았거나 알 수 있었으면 예외입니다 민법 제125조.
• 권한을 넘은 경우: 예를 들어 월세 계약만 맡은 관리인이 전세 계약을 했을 때, 세입자에게 그 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 집주인이 책임을 집니다 민법 제126조.
• 권한이 끝난 뒤인 경우: 대리권이 이미 없어졌더라도 세입자가 과실 없이 몰랐다면 집주인은 그 사실을 내세우지 못합니다 민법 제129조.

세 경우 모두 세입자가 확인할 것을 확인했는지가 핵심입니다. 위임장이나 소유자 확인 없이 대리인 말만 믿고 계약했다면 집주인 책임을 인정받기 어려울 수 있습니다.

같은 집에 다른 계약이 있는 것 같다면

대리인이 집주인에게는 월세 계약이라고 하고 세입자와는 전세 계약을 맺은 것처럼 계약 내용이 서로 다르다면, 집주인에게 어디까지 효력이 있는지는 위의 대리권·표현대리 기준으로 따집니다. 같은 집에 세입자가 둘 이상이라면 순서는 다음 기준으로 정해집니다.

• 대항력: 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 생깁니다 주택임대차보호법 제3조 제1항. 실제로 먼저 입주하고 전입한 쪽이 앞섭니다.
• 경매 배당: 대항요건과 계약서 확정일자를 갖춘 세입자는 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 확정일자를 받은 날짜가 순서를 가릅니다.

아직 계약 전이라면 임대인의 동의를 받아 그 집의 확정일자 부여일과 보증금 정보를 요청할 수 있고 주택임대차보호법 제3조의6 제4항, 임대인은 계약할 때 이 정보를 제시해야 합니다 주택임대차보호법 제3조의7. 대리인이 이런 자료를 내주지 못한다면 계약을 멈추고 소유자 확인부터 하는 편이 낫습니다.

의심되면 지금 할 일

1. 소유자에게 서면으로 확인합니다계약 사실을 알리고 기간을 정해 추인할지 답을 요구합니다 민법 제131조.
2. 돈이 오간 기록을 모읍니다이체 내역, 영수증, 대리인과 주고받은 문자와 위임장 사본을 정리합니다.
3. 중개사가 있었다면 확인·설명서를 확보합니다개업공인중개사는 권리관계를 확인해 설명하고 근거 자료를 보여 줄 의무가 있습니다 공인중개사법 제25조 제1항. 손해가 생겼다면 공인중개사 책임과 공제금 청구를 검토합니다.
4. 속인 사람이 있다면 고소를 검토합니다사람을 속여 돈을 받으면 사기죄가 됩니다 형법 제347조 제1항. 절차는 전세사기 형사고소와 배상명령에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

집주인의 배우자나 부모와 계약했는데 괜찮을까요?

가족이라도 그 전세 계약을 대신할 권한을 받았는지 따로 확인해야 합니다. 대리인이 권한 안에서 한 계약이라야 집주인에게 효력이 생기기 때문입니다 민법 제114조 제1항. 지금이라도 소유자에게 직접 계약 내용을 확인받아 두세요.

집주인이 추인을 거절하면 이미 낸 보증금은 어떻게 되나요?

법률상 원인 없이 돈을 받은 사람에게 돌려 달라고 청구할 수 있고 민법 제741조, 대리권을 증명하지 못한 대리인에게는 손해배상을 청구할 수 있습니다 민법 제135조 제1항. 누가 돈을 가져갔는지가 중요하므로 이체 기록부터 확인합니다.

대리인이 위임장을 보여 줬는데도 문제가 될 수 있나요?

위임장이 위조됐거나 맡긴 범위(예: 월세)를 넘어 계약했다면 문제가 될 수 있습니다. 권한을 넘은 경우에는 세입자에게 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있어야 집주인이 책임을 지므로 민법 제126조, 위임장 내용과 소유자 확인 자료를 함께 보관해 두세요.