공인중개사가 위험을 제대로 설명하지 않아 전세금을 잃었다면 책임을 물을 수 있나요?

중개사가 확인하고 설명해야 하는 것

중개사는 계약이 완성되기 전에 집의 상태·입지와 권리관계, 법령상 거래·이용 제한 등을 확인해 세입자에게 성실·정확하게 설명해야 합니다. 이때 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 같은 근거자료도 보여 주어야 합니다 공인중개사법 제25조 제1항. 주택 임대차에서 특히 문제 되는 항목은 다음과 같습니다.

중개사는 임대인에게 집 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고 공인중개사법 제25조 제2항, 임대인이 응하지 않으면 그 사실을 세입자에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다 공인중개사법 시행령 제21조 제2항. 계약서를 작성할 때는 확인·설명 내용을 서면으로 만들어 주고 공인중개사법 제25조 제3항, 그 원본·사본을 3년간 보존합니다 공인중개사법 시행령 제21조 제4항. 내가 받은 중개대상물 확인·설명서가 나중에 가장 중요한 증거가 됩니다.

어떤 경우에 손해배상 책임이 생기나요?

중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 개업공인중개사가 배상합니다 공인중개사법 제30조 제1항. 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개 장소로 빌려줘 손해가 난 경우에도 책임이 있습니다 공인중개사법 제30조 제2항. 소속공인중개사나 중개보조원이 한 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다 공인중개사법 제15조 제2항.

전세에서 다툼이 되는 장면은 대체로 이렇습니다.

• 선순위 보증금: 다가구주택에서 먼저 들어온 세입자들의 보증금 규모를 확인·설명하지 않은 경우(다가구주택 선순위 보증금)
• 신탁·근저당: 신탁원부나 등기부의 근저당을 제대로 설명하지 않은 경우(신탁된 집)
• 임대인 정보: 체납 세금이나 확정일자 현황을 확인할 수 있다는 점을 알리지 않은 경우

다만 세입자에게도 잘못이 있으면 법원은 배상 책임과 금액을 정할 때 이를 참작합니다 민법 제396조 민법 제763조. 그래서 손해 전부가 인정되지 않을 수 있습니다. 불법행위로 인한 손해배상으로 청구한다면 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 청구권이 소멸하므로 민법 제766조, 미루지 않는 것이 좋습니다.

보증보험·공제와 보장금액

중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공인중개사협회의 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다 공인중개사법 제30조 제3항. 협회의 공제사업은 바로 이 손해배상책임을 보장하기 위한 것입니다 공인중개사법 제42조 제1항.

• 보장 내용 설명: 중개가 완성되면 중개사는 보장금액, 보증보험회사·공제사업자·공탁기관과 그 소재지, 보장기간을 설명하고 증서 사본이나 전자문서를 주어야 합니다 공인중개사법 제30조 제5항. 계약서 묶음에서 이 증서부터 찾습니다.
• 공탁금: 공탁한 돈은 중개사가 폐업하거나 사망한 날부터 3년 동안 회수할 수 없습니다 공인중개사법 제30조 제4항.
• 보장금액을 넘는 손해: 보증으로 받을 수 있는 돈은 가입한 보장금액 범위이므로, 그보다 큰 손해는 중개사 본인에게 청구하는 문제로 남습니다.

청구는 어떤 순서로 하나요?

1. 자료를 모읍니다중개대상물 확인·설명서, 임대차계약서, 보증 증서 사본, 계약 당시 등기사항증명서, 중개사와 주고받은 문자를 모읍니다.
2. 손해를 정리합니다경매 배당 결과나 보증금을 돌려받지 못한 사실로 손해 금액을 정리합니다(경매 배당 순위 계산).
3. 중개사와 보증기관에 청구합니다중개사에게 배상을 요구하고, 증서에 적힌 보증보험회사나 공인중개사협회에 보장금액 범위에서 청구합니다. 필요한 서류와 절차는 그 보증기관에 확인합니다.
4. 거절되면 소송으로 다툽니다중개사나 보증기관이 책임을 부인하면 손해배상이나 공제금 지급을 구하는 소송으로 판단을 받습니다.

임대인에 대한 보증금 청구와 중개사 책임은 상대방이 다른 별개의 청구입니다. 중개사가 임대인의 의뢰를 받아 사기에 가담했다면 전세사기피해자법의 '임대인등'에 들어가고 전세사기피해자법 제2조 제2호, 형사 절차도 함께 검토할 수 있습니다(전세사기 형사고소와 배상명령).

화윤이 처리한 관련 사례

• 공인중개사협회 공제금 청구, 1·2·3심 전부 승소손해배상
• 설명을 제대로 하지 않은 공인중개사 상대 손해배상 승소손해배상
• 공인중개사 상대 손해배상 승소손해배상

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

중개사가 등기부를 보여 줬다고 하면 책임이 없나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 법은 근거자료 제시와 함께 권리관계 등을 확인해 성실·정확하게 설명할 의무를 정하고 있어 공인중개사법 제25조 제1항, 무엇을 어떻게 설명했는지가 쟁점이 됩니다. 확인·설명서에 적힌 내용이 중요한 기준이 됩니다.

중개보조원이 설명했는데 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?

중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다 공인중개사법 제15조 제2항. 따라서 개업공인중개사를 상대로 청구할 수 있습니다.

중개사가 폐업했으면 받을 길이 없나요?

공탁을 했다면 그 돈은 폐업하거나 사망한 날부터 3년 동안 회수할 수 없습니다 공인중개사법 제30조 제4항. 보증보험이나 공제에 가입했다면 증서에 적힌 보장기간과 보증기관을 확인해 청구합니다 공인중개사법 제30조 제5항.

손해가 보장금액보다 크면 어떻게 하나요?

법이 정한 보장금액은 최소 기준입니다 공인중개사법 시행령 제24조 제1항. 실제 가입 금액을 넘는 손해는 중개사 본인에게 손해배상으로 청구합니다 공인중개사법 제30조 제1항.