등기부에 '신탁'이 있는 집에 전세로 들어왔다면 무엇을 확인해야 하나요?

'신탁'은 소유자가 바뀌었다는 뜻입니다

신탁은 원래 집주인(위탁자)이 신탁회사(수탁자)에게 재산을 넘기고, 수탁자가 정해진 목적에 따라 그 재산을 관리·처분하게 하는 관계입니다 신탁법 제2조. 수탁자는 신탁재산의 권리와 의무가 귀속되는 주체이고, 그 권한은 신탁계약으로 제한할 수 있습니다 신탁법 제31조. 신탁등기가 되어 있으면 그 집이 신탁재산이라는 점을 제3자에게 주장할 수 있습니다 신탁법 제4조 제1항. 세입자가 신탁 사실을 몰랐다고 해도 마찬가지입니다.

등기기록에는 신탁원부 번호와 신탁 부동산 거래에 관한 주의사항이 함께 기록되고 부동산등기법 제81조 제1항, 신탁원부는 등기기록의 일부로 봅니다 부동산등기법 제81조 제3항. 등기사항증명서만 보고 끝내지 말고 신탁원부를 따로 발급받아 읽어야 하는 이유입니다.

신탁원부에서 볼 것

• 위탁자·수탁자·수익자: 누가 맡기고 누가 맡았는지, 누가 이익을 받는지 적혀 있습니다 부동산등기법 제81조 제1항 제1호. 수익자에 금융기관이 있다면 그 집을 담보로 돈을 빌렸다는 신호일 수 있습니다.
• 관리·처분 방법과 그 밖의 신탁 조항: 임대할 때 수탁자(경우에 따라 수익자)의 동의가 필요한지, 보증금을 누가 받고 누가 돌려주는지를 이 부분에서 확인합니다 부동산등기법 제81조 제1항 제14호 부동산등기법 제81조 제1항 제16호.
• 신탁이 끝나는 사유: 언제 집주인에게 소유권이 돌아가는지 알 수 있습니다 부동산등기법 제81조 제1항 제15호.

공인중개사는 확인·설명의 근거자료로 등기사항증명서와 함께 신탁원부를 제시해야 합니다 공인중개사법 제25조 제1항. 중개사가 신탁을 설명하지 않았다면 공인중개사 책임도 검토 대상입니다.

수탁자 동의 없이 집주인과만 계약했다면

판례는 소유자가 아니더라도 적법하게 임대할 권한이 있는 사람과 맺은 임대차에는 대항력 규정이 적용된다고 하면서, 담보신탁에서는 그 권한이 특별한 약정이 없으면 수탁자에게 있는 것이 일반적이라고 했습니다(대법원 2018다44879, 44886 판결). 그래서 수탁자 동의 없이 위탁자와만 맺은 계약은 수탁자나 신탁 부동산을 사는 사람에게 대항력을 주장하기 어려울 수 있습니다.

• 집주인에게는 청구할 수 있습니다: 계약 상대방은 집주인이므로 보증금 반환은 집주인에게 청구합니다.
• 그 집에 대한 강제집행은 막혀 있습니다: 신탁재산에는 강제집행·경매·보전처분을 할 수 없는 것이 원칙이고, 신탁 전의 원인으로 생긴 권리나 신탁사무 처리 과정에서 생긴 권리만 예외입니다 신탁법 제22조 제1항. 집주인 상대로 판결을 받아도 그 집을 바로 경매하기 어려울 수 있다는 뜻입니다.
• 신탁이 끝나면 달라질 수 있습니다: 같은 판례는 위탁자가 수탁자로부터 소유권을 되찾으면 그때 세입자가 대항력을 취득할 수 있다고 보았습니다.

지금 할 일

• 신탁원부 발급: 임대 조건과 동의 요건을 직접 확인합니다.
• 수탁자에게 서면 확인: 내 임대차에 동의했는지 신탁회사에 문의하고 답을 문서로 받습니다.
• 동의서가 없으면 집주인에게 요구: 기간을 정해 동의서를 받아 오라고 요구합니다. 계약할 때 신탁 사실을 숨겼다면 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있는지도 검토합니다 민법 제110조 제1항.
• 보증금 송금처 확인: 앞으로 보내는 돈이 있다면 신탁계약상 받을 사람이 누구인지 확인합니다. 다른 사람 계좌로 보내 달라는 요구는 이 글을 봅니다.
• 전입신고·확정일자 유지: 나중에 대항력을 주장할 근거이므로 그대로 둡니다.
• 보증 가입 여부: 신탁된 집으로 반환보증에 가입할 수 있는지는 보증기관에 먼저 확인합니다.

집주인이 여러 집을 같은 방식으로 임대했고 피해자가 여럿이라면 전세사기피해자 결정 요건에 해당하는지 봅니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 절차는 전세사기피해자 결정 신청에 있습니다.

계약 전이라면

신탁원부를 보기 전에는 계약금을 보내지 않습니다. 신탁원부가 정한 방식대로 수탁자의 동의서를 받거나 수탁자와 계약하고, 보증금도 그 방식에 맞는 계좌로 보냅니다. 나머지 계약 전 확인은 계약 전 확인 안내에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

계약서에 집주인 도장만 있어요. 계약이 무효인가요?

집주인과 세입자 사이의 약속으로서 집주인에게 보증금 반환을 청구할 근거는 남습니다. 문제는 그 계약을 수탁자나 집을 사는 사람에게도 주장할 수 있는지입니다. 판례가 적법한 임대 권한을 가진 사람과의 임대차를 기준으로 대항력을 판단하므로(대법원 2018다44879, 44886 판결) 수탁자 동의 여부가 핵심입니다.

신탁이 끝나 집주인 이름으로 소유권이 돌아왔어요.

위탁자가 소유권을 되찾은 즉시 세입자가 대항력을 취득했다고 본 판례가 있습니다(대법원 2018다44879, 44886 판결). 그 뒤에 들어온 근저당 같은 권리와의 순위는 등기 날짜로 따지므로 등기사항증명서를 바로 떼어 확인합니다 부동산등기법 제4조 제1항.

신탁원부는 누가, 어디서 뗄 수 있나요?

신탁원부는 등기기록의 일부로 보므로 부동산등기법 제81조 제3항, 등기기록과 마찬가지로 누구든지 수수료를 내고 열람하거나 증명서를 발급받을 수 있고 관할이 아닌 등기소에도 청구할 수 있습니다 부동산등기법 제19조. 등기사항증명서에 적힌 신탁원부 번호를 함께 적어 내면 찾기 쉽습니다.

신탁회사가 집을 처분한다는 연락을 받았어요.

수탁자 동의를 받은 계약인지에 따라 대응이 달라집니다. 동의서가 있다면 그 문서와 계약서, 전입·확정일자 자료를 갖추고 수탁자에게 임대차 사실을 알립니다. 동의서가 없다면 집주인에 대한 반환 청구와 함께 피해자 지원 요건을 서둘러 확인합니다.