묵시적 갱신·재계약 때 확정일자를 다시 받아야 하나요?
먼저 답부터
같은 조건으로 계약이 이어진다면 처음 계약서와 그 확정일자를 그대로 보관하면 됩니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문입니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 보증금을 올렸다면 올린 금액을 적은 계약서에 새로 확정일자를 받아 두세요. 우선변제권은 확정일자를 갖춘 계약서를 바탕으로 하므로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 증액분은 새 확정일자가 없으면 우선변제를 주장할 근거가 약해집니다.
연장 방식별로 보면
| 연장 방식 | 확정일자 |
|---|---|
| 묵시적 갱신(아무도 통지하지 않아 저절로 연장) | 새 계약서가 없으므로 처음 확정일자를 그대로 보관 주택임대차보호법 제6조 제1항 |
| 계약갱신요구권 행사, 조건 그대로 | 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 처음 확정일자 보관 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 |
| 합의로 재계약, 금액 그대로 | 새 계약서를 써도 처음 계약서와 확정일자를 함께 보관 |
| 보증금을 올린 경우 | 올린 금액을 적은 계약서에 새로 확정일자 |
묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 2년으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조 제2항. 연장 방식과 상관없이 계속 살면서 주민등록을 유지하고 있다면 대항요건도 그대로 이어집니다.
같은 조건이라면: 처음 계약서를 버리지 마세요
조건이 그대로라면 새로 확정일자를 받을 계약서가 따로 생기지 않습니다. 금액이 같은 새 계약서를 쓰더라도 처음 계약서를 함께 보관해 두는 것이 안전합니다. 순위를 따질 때는 처음 갖춘 대항요건과 확정일자의 날짜를 보여 주어야 하는데, 처음 계약서가 없으면 그 날짜를 증명하기 어려워질 수 있기 때문입니다. 갱신을 앞두고 등기사항증명서를 다시 떼어 보면, 그 사이 집주인이 담보를 늘렸는지도 미리 알 수 있습니다.
보증금을 올렸다면: 증액분에 새 확정일자
처음 계약서에 적힌 보증금에는 나중에 올린 금액이 들어 있지 않습니다. 올린 금액과 날짜를 적은 계약서(또는 증액 약정서)에 확정일자를 받아야 증액분도 확정일자를 갖추게 되고, 그 사이 근저당 같은 권리가 등기됐다면 증액분은 그보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 전월세 신고를 했다면 변경 신고 때 계약서를 내는 방법으로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 순위 계산과 변경 신고는 재계약하며 보증금을 올렸을 때 증액분 순위에서 자세히 다룹니다.
자주 묻는 질문
증액 계약서에 확정일자를 받을 때 전입신고도 다시 해야 하나요?
이미 주민등록을 마치고 계속 살고 있다면 다시 할 일은 없습니다. 대항요건은 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 상태가 이어지는 것이므로 주택임대차보호법 제3조 제1항, 증액분 계약서에 확정일자만 받으면 됩니다.
갱신요구로 연장할 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?
갱신되는 계약의 보증금은 증감청구 범위 안에서만 바꿀 수 있고 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 증액청구는 약정한 보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다. 시·도 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조 제2항. 계약하거나 보증금을 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다 주택임대차보호법 제7조 제1항.
계약이 갱신된 뒤 이사를 나갔다 오면 어떻게 되나요?
주민등록을 옮기면 대항요건이 끊겨 확정일자가 있어도 순위를 잃을 수 있습니다. 잠시라도 옮길 사정이 생겼다면 먼저 전입신고를 잠시 옮겼을 때를 확인하세요.
등기사항증명서와 계약서를 가지고 상담하세요
임대차계약서, 등기사항증명서, 전입·확정일자 확인 자료, 보증기관 서류를 함께 보면 지금 보증금이 어느 순위에 있는지와 먼저 할 절차를 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.