재계약하면서 전세보증금을 올렸다면 올린 금액도 같은 순위로 보호되나요?

원래 보증금과 올린 금액은 순위가 따로 정해집니다

경매가 되면 세입자는 대항요건과 확정일자를 갖춘 순서에 따라 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 처음 계약서의 확정일자는 처음 보증금만 증명하므로, 재계약으로 올린 금액은 새 계약서의 확정일자 날짜가 기준이 됩니다. 아래는 순서만 보여 주는 가상 예시입니다.

이 예시에서 집값이 처음 보증금과 근저당 채권을 합친 금액보다 낮으면 올린 금액은 배당을 받지 못할 수 있습니다. 실제 배당 계산에는 경매비용, 최우선변제, 세금도 들어가므로 경매 배당 순위 계산에서 순서를 함께 확인하세요.

올려 주기 전에 등기부부터 다시 봅니다

올린 금액의 순위는 증액하는 날 정해지므로, 동의하기 전이 위험을 줄일 수 있는 때입니다.

• 새로 생긴 권리: 처음 계약 뒤 근저당·가압류·압류가 새로 등기됐는지 새로 발급한 등기부로 확인합니다.
• 세금 체납: 체납 세금은 보증금보다 먼저 배당될 수 있어 국세·지방세 체납과 전세금 순위를 함께 봅니다.
• 다른 방법: 증액분이 뒤로 밀릴 위험이 크다면 보증금 대신 월세 일부로 바꾸는 방법도 비교합니다(전세를 월세로 바꾸자고 할 때).

새 계약서에 확정일자를 받고 처음 계약서도 보관합니다

올린 금액과 날짜를 적은 증액 계약서는 주민센터, 법원·등기소, 공증인 등 확정일자부여기관에서 확정일자를 받습니다 주택임대차보호법 제3조의6 제1항. 처음 계약서는 처음 보증금의 순위를 증명하는 자료이므로 함께 보관합니다. 전월세 변경 신고로 확정일자를 대신하는 방법은 묵시적 갱신·재계약 때 확정일자에 정리했습니다.

증액분이 걱정될 때 협의해 볼 조건

처음 계약 뒤 생긴 근저당 때문에 증액분이 뒤로 밀릴 것 같다면, 동의하기 전에 조건을 붙여 협의할 수 있습니다. 어떤 조건이든 말로 끝내지 말고 증액 계약서에 적습니다.

• 증액분만큼 빚 줄이기: 받은 증액분으로 근저당 채무를 갚고 근저당을 말소하거나 채권최고액을 줄이는 조건입니다. 특약의 효력은 근저당 설정 금지 특약에서 봅니다.
• 증액 대신 월세: 돌려받을 돈을 늘리지 않는 방법입니다(아래 질문 참고).
• 증액분까지 보증: 반환보증에 가입했다면 증액분도 보장되도록 보증기관 동의를 먼저 받습니다.

순위가 밀려 경매에서 증액분을 배당받지 못하더라도 임대인에게 그 돈을 돌려받을 권리 자체가 사라지지는 않습니다. 다만 그때는 다른 채권자와 같은 일반 채권으로 임대인의 다른 재산에서 받아야 하므로 회수가 어려워질 수 있습니다.

최우선변제와 반환보증도 다시 확인합니다

• 최우선변제: 서울에서는 보증금이 1억6,500만 원 이하인 세입자가 최우선변제 대상입니다 주택임대차보호법 시행령 제11조. 증액으로 보증금 전체가 이 기준을 넘으면 대상에서 빠질 수 있습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 근저당이 설정된 시기에 따라 예전 기준이 적용되기도 하므로(주택임대차보호법 시행령 부칙) 최우선변제에서 함께 확인합니다.
• 반환보증: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 약관(2024. 4. 26. 개정본, 2026년 10월 확인)은 공사의 서면 동의 없이 보증조건을 바꿀 수 없게 하고(제13조 제1항), 계약 기간이 끝난 뒤 맺은 새 전세계약이나 갱신·연장 이후의 채무를 보증 대상에서 뺍니다(제2조 제8호·제10호). 재계약 전에 보증기관에 보증을 어떻게 이어 갈지 확인합니다.

법이 정한 증액 한도

계약 기간 중 보증금 증액청구는 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 할 수 없으며, 시·도가 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조. 갱신요구권으로 갱신되는 계약도 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제3항. 이 비율을 넘겨 낸 금액은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제10조의2.

자주 묻는 질문

올린 금액에도 확정일자를 다시 받아야 하나요?

올린 금액에 대한 우선변제권은 그 금액을 적은 계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 증액 계약서를 쓰는 날 바로 받는 것이 좋습니다.

보증금 대신 월세를 올리면 순위 문제가 없나요?

월세는 돌려받을 돈이 아니므로 증액분 순위 문제는 생기지 않습니다. 다만 보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 법이 정한 산정률 상한이 있습니다 주택임대차보호법 제7조의2. 자세한 계산은 전세를 월세로 바꾸자고 할 때에서 봅니다.

집주인이 20분의 1보다 많이 올려 달라고 해요.

계약 기간 중 증액청구와 갱신요구권으로 갱신하는 경우에는 20분의 1 상한이 적용됩니다 주택임대차보호법 제7조 제2항 주택임대차보호법 제6조의3 제3항. 이를 넘겨 이미 냈다면 초과분 반환을 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제10조의2.