집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 월세를 얼마까지 받을 수 있나요?

상한은 두 비율 중 낮은 쪽입니다

보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 월세는 전환되는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 범위를 넘을 수 없습니다 주택임대차보호법 제7조의2.

두 비율을 비교하면 기준금리가 연 8%보다 낮은 동안에는 "기준금리 + 연 2%"가 상한이 됩니다. 기준금리는 한국은행이 공시한 값을 쓰므로 주택임대차보호법 제7조의2, 전환하는 시점의 공시 금리를 확인합니다.

계산은 이렇게 합니다(가상 예시)

비율이 1년 기준이므로 전환되는 금액에 비율을 곱한 뒤 12로 나눈 값이 한 달 월세의 상한입니다.

• 전환되는 금액: 줄어드는 보증금입니다. 예를 들어 전세 3억 원을 보증금 2억 원으로 줄이면 전환되는 금액은 1억 원입니다.
• 적용 비율: 계산을 위해 기준금리를 연 2.5%로 가정하면 연 2.5% + 연 2% = 연 4.5%이고, 연 10%보다 낮으므로 연 4.5%를 씁니다. 이 숫자는 계산용 가정이며 실제 기준금리와 다를 수 있습니다.
• 월세 상한: 1억 원 × 4.5% = 1년 450만 원, 12로 나누면 한 달 37만 5천 원입니다. 이보다 많은 월세를 정하면 넘는 부분은 법이 정한 범위를 벗어납니다.

동의하기 전에 확인할 것

• 바꿀지 말지는 합의할 일입니다: 계약 기간 중 전세 조건은 세입자가 동의하지 않으면 그대로입니다. 갱신요구권으로 갱신되는 계약도 전 계약과 같은 조건이 원칙이고, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제3항.
• 줄어드는 보증금을 언제 받는지: 돌려받을 차액과 날짜를 변경 계약서에 적고, 차액을 받기 전에는 월세 지급을 시작하지 않도록 날짜를 맞춥니다.
• 남는 보증금을 지키는 서류: 처음 계약서와 확정일자는 남는 보증금의 순위를 증명하는 자료이므로 보관합니다. 주택 임대차 신고 대상이면 금액이 바뀐 날부터 30일 안에 변경 신고도 해야 합니다 부동산거래신고법 제6조의3 제1항(전월세 신고).
• 반환보증 조건: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 약관(2024. 4. 26. 개정본, 2026년 10월 확인)은 보증금이 있는 월세계약도 보증 대상 계약에 포함하지만, 공사의 서면 동의 없이 보증조건을 바꾸지 못하게 합니다(제13조 제1항). 바꾸기 전에 보증기관에 알립니다.

월세가 생기면 달라지는 점

전세일 때는 없던 월세 연체가 계약에 영향을 줍니다. 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체하면 계약이 저절로 갱신되지 않고 주택임대차보호법 제6조 제3항, 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유도 됩니다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항. 자동이체를 걸어 두는 등 연체가 쌓이지 않게 관리하고, 월세 지급 기록은 계약이 끝날 때까지 보관합니다.

전세금이 불안한 집이라면 따져 볼 점

집값에 비해 보증금과 선순위 빚이 많은 집이라면 보증금 일부를 월세로 돌려 돌려받아야 할 금액 자체를 줄이는 것이 위험을 낮추는 선택이 될 수 있습니다. 반대로 차액을 실제로 돌려받지 못한 채 월세만 내게 되면 손해가 커지므로, 차액 반환이 확인된 뒤 변경 계약의 효력이 생기게 정합니다. 내 보증금이 얼마나 위험한지는 깡통전세가 의심될 때의 확인 순서로 먼저 따져 봅니다.

상한을 넘겨 냈다면

산정률을 넘겨 낸 월세는 넘는 금액만큼 돌려 달라고 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제10조의2. 주택임대차보호법에 어긋나는 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없으므로 주택임대차보호법 제10조, 계약서에 높은 월세를 적었더라도 넘는 부분은 다툴 수 있습니다. 먼저 넘게 낸 금액을 계산해 서면으로 반환을 요구하고, 합의가 안 되면 차임·보증금 분쟁을 다루는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 주택임대차보호법 제14조 제2항 소송을 검토합니다.

자주 묻는 질문

기준금리는 어디서 확인하나요?

법은 한국은행이 공시한 기준금리를 기준으로 정하고 있습니다 주택임대차보호법 제7조의2. 한국은행 공시에서 전환하는 날의 기준금리를 확인해 연 2%를 더하고, 그 값이 연 10%보다 낮으면 그 비율을 씁니다.

계약 기간 중인데 다음 달부터 월세를 내라고 통보받았어요.

계약 기간 중에는 세입자가 동의하지 않는 한 전세 조건이 유지됩니다. 집주인이 법에 따라 할 수 있는 것은 사정 변경을 이유로 한 증액청구이고, 이마저 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하며 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다 주택임대차보호법 제7조.

월세로 바꾸기로 했는데 줄어든 보증금 차액을 안 돌려줘요.

변경 계약에서 정한 차액은 임대인이 돌려줘야 할 돈입니다. 계약서에 반환 날짜를 적었다면 그날이 지난 때부터 임대인에게 늦어진 책임이 생기므로 민법 제387조 제1항, 날짜를 적은 변경 계약서와 이체 내역을 근거로 서면으로 요구합니다. 차액을 받기 전까지는 월세 지급을 시작하지 않는다는 조건을 처음부터 적어 두는 편이 안전합니다.

상한보다 높은 월세로 이미 바꿔 계약했어요.

넘게 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제10조의2. 앞으로 낼 월세도 상한을 넘는 부분은 다툴 수 있으므로, 계약서와 이체 내역으로 넘게 낸 금액부터 계산해 둡니다.