집값이 보증금과 비슷하거나 더 낮은 깡통전세, 어떻게 확인하고 대비하나요?

내 보증금 앞에 무엇이 있는지부터 셉니다

위험은 집값 하나로 정해지지 않습니다. 경매가 되면 매각대금에서 경매 비용이 먼저 빠지고 민사집행법 제53조 제1항, 남은 돈을 순위대로 나누기 때문에 나보다 앞선 몫을 모두 더해 봐야 합니다.

근저당은 최고액만 정하고 채무 확정을 뒤로 미뤄 설정할 수 있고, 그 사이 채무가 줄거나 없어져도 근저당에는 영향이 없으므로 민법 제357조 제1항, 지금 잔액이 적다는 말만 믿고 계산하지 않습니다. 가상 예시로, 예상 매각가가 3억 원이고 채권최고액 1억8,000만 원의 근저당이 앞에 있다면 남는 돈은 1억2,000만 원이어서, 보증금 2억 원 가운데 8,000만 원 이상은 경매 비용을 빼기 전부터 모자랍니다. 경매로 팔리는 값은 시세와 다를 수 있다는 점도 감안합니다.

계약 전이라면: 숫자가 맞지 않으면 계약하지 않습니다

• 임대인이 보여 줄 서류: 계약할 때 임대인은 그 집의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 합니다. 계약 전에 정보 열람이나 미납 세금 열람에 동의하는 것으로 대신할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의7.
• 미납 세금 열람: 계약 전이나 계약 뒤 임대차 기간이 시작하는 날까지, 임대인의 동의를 받아 세무서에 신청합니다. 계약을 맺은 세입자의 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 기간 시작일까지는 동의 없이도 신청할 수 있습니다 국세징수법 제109조 제2항.
• 보증 가입 가능 여부: 전세보증금 반환보증에 가입할 생각이라면 이 집으로 가입할 수 있는지 계약 전에 보증기관에 먼저 확인합니다.
• 잔금일 특약: 잔금 뒤 근저당이 새로 잡히는 것을 막는 특약은 이 글에서 따로 설명합니다.

계약 전 확인 항목 전체는 계약 전 확인 안내에 정리했습니다.

이미 살고 있다면: 대항력과 확정일자를 지킵니다

깡통이 의심돼도 지금 지킬 수 있는 것은 순위입니다. 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 생기므로 주택임대차보호법 제3조 제1항, 계약 기간 중에 주민등록을 옮기지 않습니다. 잠깐 옮기면 생기는 문제는 전입신고를 잠시 옮겼을 때에서 다룹니다. 확정일자를 아직 받지 않았다면 바로 받습니다. 받은 뒤에 생기는 권리보다는 먼저 배당받을 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 등기사항증명서는 몇 달에 한 번씩 다시 떼어 새 근저당이나 압류가 들어왔는지 확인합니다.

만기가 다가오면: 통지 기한을 놓치지 않습니다

계약을 끝내고 보증금을 돌려받으려면 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알립니다. 세입자가 이 기한까지 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 묵시적으로 갱신됐더라도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다 주택임대차보호법 제6조의2.

돌려받지 못하면 받을 때까지 임대차가 이어지는 것으로 보므로 주택임대차보호법 제4조 제2항, 계속 살면서 권리를 유지하거나 임차권등기를 마친 뒤 이사합니다. 집이 경매에 넘어갔다면 경매가 시작됐을 때와 배당 순위 계산을 함께 봅니다.

전세사기가 섞여 있는지 봅니다

임대인이 여러 채를 갖고 있으면서 연락이 끊기거나, 같은 건물 세입자 여럿이 보증금을 못 받고 있다면 단순한 집값 하락이 아닐 수 있습니다. 보증금 5억 원 이하 등 요건을 갖추면 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있습니다 전세사기피해자법 제3조 제1항. 먼저 할 일은 전세사기가 의심될 때에 정리했습니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 경매가 시작된 ○○ 부동산, 보증금반환 승소임대차보증금
• ○○ 전세 보증금반환 승소임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

집주인이 대출을 거의 다 갚았다고 하는데 채권최고액으로 계산해야 하나요?

근저당은 채무가 확정되기 전까지 채무가 줄거나 없어져도 그대로 남아 민법 제357조 제1항, 계산은 채권최고액으로 하는 편이 안전합니다. 정말 갚았다면 잔금 전에 근저당을 말소하거나 감액 등기를 하고, 그 내용을 계약서에 적어 두라고 요구합니다.

보증금이 적어서 최우선변제 대상이면 깡통이어도 괜찮나요?

서울은 보증금 1억6,500만 원 이하인 세입자가 5,500만 원까지 먼저 받습니다 주택임대차보호법 시행령 제11조 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항. 다만 주택가액의 2분의 1까지만이고 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항, 같은 집 소액임차인들의 몫을 합쳐 그 한도를 넘으면 나눠 받습니다 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항. 근저당이 기준 금액이 오르기 전에 설정됐다면 예전 금액이 적용되므로(시행령 부칙) 보증금 전부가 보호된다고 단정할 수 없습니다.

계약 기간 중에 깡통인 걸 알았어요. 바로 계약을 끝낼 수 있나요?

집값이 떨어졌다는 사정만으로 세입자가 중간에 계약을 끝낼 수 있다는 규정은 주택임대차보호법에 없습니다. 임대인이 계약할 때 앞선 빚이나 체납을 속였다면 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있는지 민법 제110조 제1항, 특약을 어겼다면 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제할 수 있는지 민법 제544조 따져 봅니다.