공동명의 집, 한 명과만 계약해도 되나요?

먼저 계약 상대의 지분이 과반수인지 봅니다

공유자는 자기 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있지만 민법 제263조, 공유물을 어떻게 관리할지는 지분의 과반수로 결정합니다 민법 제265조. 대법원은 공유자가 공유물을 남에게 임대하는 것과 그 임대차를 해지하는 것이 모두 관리행위여서 지분의 과반수로 정해야 한다고 판단했습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결).

등기사항증명서 갑구에서 공유자 이름과 지분 비율을, 을구와 갑구에서 각 지분에 따로 걸린 근저당·압류가 있는지를 확인하세요. 과반수는 절반을 넘는 것이라, 부부가 2분의 1씩 가진 집이라면 한 사람의 지분만으로는 과반수가 되지 않습니다.

과반수가 안 되면 동의서나 위임장을 받습니다

• 함께 서명: 가장 확실한 방법은 공유자 모두가 계약서에 서명하는 것입니다.
• 동의서: 계약 상대 외의 공유자가 계약 내용을 알고 동의한다는 서면을 받아, 지분을 합쳐 과반수가 되게 합니다. 동의서에는 동의하는 공유자의 이름과 지분, 보증금·기간 같은 계약 내용, 날짜를 적고 서명을 받습니다.
• 위임장: 한 사람이 다른 공유자를 대리해 서명한다면 대리권이 있어야 그 계약이 다른 공유자에게 효력이 생깁니다 민법 제114조 제1항. 위임 사실은 본인에게 직접 확인하고, 확인 방법은 대리인과 계약했을 때를 참고하세요.

보증금은 공유자 누구에게나 전액 청구할 수 있습니다

대법원은 건물 공유자들이 함께 임대하고 보증금을 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 각자 지분을 따로 임대한 것이 아니라 공동으로 임대한 것이고 보증금 반환채무는 성질상 나눌 수 없는 채무(불가분채무)라고 보았습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결). 불가분채무에는 연대채무 규정이 준용되므로 민법 제411조, 세입자는 공유자 중 누구에게든 보증금 전부의 반환을 청구할 수 있습니다 민법 제414조. 공유자 한 명이 "내 지분만큼만 돌려주겠다"고 해도, 함께 임대하고 보증금을 받은 경우라면 전액을 청구할 수 있다는 뜻입니다. 공유자 모두를 계약 당사자로 적어 두어야 이 점을 주장하기 쉽습니다.

자주 묻는 질문

부부 공동명의인데 남편과만 계약하고 이미 입주했어요.

지분이 절반씩이라면 남편 혼자서는 과반수가 아닙니다. 지금이라도 아내에게서 계약 내용을 알고 동의한다는 서면을 받아 두면, 과반수 지분의 결정이 있었다는 점을 보여 주는 데 도움이 됩니다 민법 제265조.

공유자 중 한 명이 자기 지분을 팔았어요.

공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다 민법 제263조. 지분이 바뀌면 계약 당사자와 보증금 반환을 청구할 상대가 달라질 수 있으니, 등기사항증명서를 다시 떼어 새 공유자와 지분 비율을 확인하고, 만기 때 누구에게 반환을 청구할지 미리 정리해 두세요.

보증금은 누구 계좌로 보내야 하나요?

공유자 모두가 정한 계좌를 계약서에 적고 그 계좌로 보내는 것이 안전합니다. 다른 사람 계좌로 보내 달라는 요청을 받았다면 임대인이 아닌 다른 사람 계좌로 보내 달라고 하면?을 먼저 보세요.