전셋값이 떨어져 집주인이 보증금을 다 못 돌려준다고 하면 어떻게 하나요?

시세 하락은 임대인의 사정입니다

역전세는 새 전셋값이 기존 보증금보다 낮아져 임대인이 다음 세입자의 보증금으로 내 보증금을 다 채우지 못하는 상황을 말합니다. 그래도 반환 의무의 크기는 계약서에 적은 보증금 그대로입니다. 계약을 끝내려면 먼저 계약이 언제 끝나는지 분명히 해야 하는데, 세입자가 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 다음 세입자를 구할 때까지 기다려 달라는 요청도 반환 의무 자체를 바꾸지는 않습니다.

고를 수 있는 길은 네 가지입니다

어느 쪽이든 먼저 내 보증금이 경매로도 회수될 수 있는 위치인지 봅니다. 계산하는 방법은 깡통전세가 의심될 때에 정리했습니다.

차액을 받고 보증금을 줄일 때 지킬 것

• 등기부를 먼저 뗍니다: 처음 계약한 뒤 새로 생긴 근저당·압류·가압류가 있는지 확인합니다. 등기된 권리 사이의 순위는 등기한 순서를 따르므로 부동산등기법 제4조 제1항, 지금 새 계약을 하는 것처럼 정리되면 그 사이에 생긴 권리와 순위를 다투게 될 수 있습니다.
• 기존 계약을 이어 간다고 적습니다: 기존 계약을 끝내고 새로 맺는 문구 대신, 기존 계약의 보증금과 기간만 바꾼다는 취지를 적습니다. 처음 확정일자를 받은 계약서 원본은 버리지 않고 보관합니다.
• 바뀐 계약서에도 확정일자를 받습니다: 줄어든 보증금과 바뀐 기간을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 차액은 계약서를 쓰는 자리에서 받습니다: 받은 금액과 날짜, 남은 보증금을 계약서에 적습니다. 나중에 주겠다는 약속만 받고 금액을 줄이는 것은 피합니다.
• 줄인 만큼 월세로 바꾸자고 하면: 전환한 금액에 붙일 수 있는 월세에는 상한이 있습니다 주택임대차보호법 제7조의2. 자세한 계산은 전세를 월세로 바꿀 때를 봅니다.

반대로 보증금을 올리는 재계약이라면 올린 부분의 순위가 따로 문제 됩니다. 이 경우는 재계약하며 보증금을 올렸을 때에서 다룹니다.

보증에 가입했다면 합의 전에 보증기관부터

주택도시보증공사 약관 안내(2026년 10월 25일 확인)는 계약이 끝난 뒤 1개월 안에 보증금을 돌려받지 못한 경우를 보증사고로 보고, 이행을 청구하기 전에 임차권등기를 하도록 정하고 있습니다. 다른 기관의 보증은 약관이 다릅니다. 보증금을 줄이거나 기간을 늘리는 합의를 하면 보증이 어떻게 되는지, 보증기간이 언제 끝나는지는 합의하기 전에 보증서와 보증기관에 확인합니다. 보증기관이 이행을 거절했다면 보증이행 거절 대응을 봅니다.

끝내 돌려주지 못한다고 하면

계속 살면서 대항력과 우선변제권을 유지하거나, 임차권등기를 마친 뒤 이사하고 지급명령·소송 같은 회수 절차로 넘어갑니다. 이사 후 보증금이 늦어진 데 따른 손해는 대출 이자·이사비 청구에서 따로 설명합니다. 임대인이 여러 채를 같은 방식으로 임대했고 세입자 여럿이 돌려받지 못하고 있다면 전세사기가 의심될 때도 함께 확인합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• HUG 전세보증 보험금 지급 거절, 보험금 청구 전부 승소임대차보증금 · 보험금
• ○○ 전세 보증금반환 승소임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

세입자가 먼저 보증금을 깎아 달라고 할 수도 있나요?

경제 사정이 바뀌어 약정한 보증금이 적절하지 않게 됐다면 당사자는 앞으로의 보증금에 대해 감액을 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조 제1항. 임대인이 받아들이지 않으면 금액은 결국 합의나 재판으로 정해집니다.

차액을 받고 다시 계약하면 확정일자를 새로 받아야 하나요?

보증금이 줄어드는 경우에는 새로 내는 돈이 없어, 남은 보증금의 순위는 처음 계약의 대항요건과 확정일자로 주장하게 됩니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 그래서 처음 계약서 원본을 보관하는 것이 중요하고, 바뀐 계약서에도 확정일자를 받아 두면 금액이 바뀐 경위를 보여 줄 수 있습니다.

임대인이 일부만 먼저 주고 나머지는 몇 달 뒤 주겠다고 해요.

나머지 금액·지급 날짜·늦을 때의 처리를 문서로 받아 둡니다. 계약이 끝났는데 집을 비워야 한다면 남은 보증금을 받기 전에 임차권등기를 먼저 마치고 이사합니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.