전세금이 걱정될 때, 지금 시점에서 무엇부터 해야 하나요?

시점별로 할 일 한눈에

이 표는 주택 전세를 기준으로 합니다. 법령은 2026년 10월 27일 국가법령정보센터 현행 원문으로 확인했습니다.

지금 어느 단계인지 헷갈리면 세 가지만 확인합니다

• 계약이 끝났는지: 만료일만으로 정해지지 않습니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자가 2개월 전까지 아무 통지도 하지 않았다면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 계약이 이어지고 있다면 3단계, 끝났다면 4·5단계입니다.
• 지금도 그 집에 살며 전입이 남아 있는지: 대항력의 바탕인 입주와 주민등록이 유지되는지에 따라 쓸 수 있는 수단이 달라집니다. 이미 이사했다면 임차권등기를 했는지부터 확인합니다.
• 등기사항증명서에 경매·압류가 올라왔는지: 경매개시결정이나 세금 압류가 보이면 6단계입니다. 법원이 정하는 배당요구 종기를 놓치지 않는 것이 먼저입니다.

모든 단계의 기준은 "내 보증금이 몇 번째인가"입니다

전세금 분쟁의 결과는 대부분 순위에서 갈립니다. 등기된 권리끼리는 등기한 순서대로 순위가 정해지고 부동산등기법 제4조 제1항, 세입자의 대항력은 전입신고 다음 날을 기준으로 이 순서와 비교됩니다. 그래서 계약 전에는 앞선 근저당과 먼저 들어온 세입자의 보증금을, 입주한 뒤에는 내 대항력·확정일자 날짜를 기록해 두는 것이 출발점입니다.

순위를 바꾸는 요소는 세 가지입니다. 대항력과 확정일자를 언제 갖췄는지(대항력·우선변제권), 보증금이 소액임차인 기준에 드는지(최우선변제), 임대인에게 밀린 세금이 있는지(세금 체납과 순위)입니다. 실제 배당액은 배당 순위 계산에서 가상 예시로 따라가 볼 수 있습니다.

전세 문제와 회수 절차는 나눠 봅니다

이 사이트는 전세 특유의 위험, 곧 순위·보증·전세사기를 다룹니다. 계약이 끝났는데 돈을 돌려받지 못해 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령·소송, 강제집행으로 받아 내는 절차는 같은 사무소의 보증금반환 사이트에서 따로 다룹니다(아래 '사무소 사이트' 목록). 계약금 반환, 원상회복 범위, 갱신요구권처럼 계약 중에 생기는 다툼은 임대차분쟁 사이트의 몫입니다.

두 가지가 겹치는 경우가 많습니다. 예를 들어 전세사기피해자 결정을 받더라도 임대인의 반환 의무가 없어지지 않으므로, 피해자 지원 신청과 보증금 청구를 함께 검토합니다. 집이 경매로 넘어간 경우에도 배당에서 다 받지 못한 금액은 임대인에게 따로 청구해야 합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 전세사기 초기 대응, 보증금 소송 전부 승소임대차보증금 · 전세사기
• 계약 만기 전 경매, 보증금반환 승소임대차보증금
• HUG 전세보증 보험금 지급 거절, 보험금 청구 전부 승소임대차보증금 · 보험금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

아직 아무 문제가 없는데 미리 해 둘 일이 있나요?

입주한 날 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받았는지 확인합니다. 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기고 주택임대차보호법 제3조 제1항, 우선변제권은 여기에 확정일자를 더해야 생깁니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 계약서·이체 내역·등기사항증명서도 날짜별로 보관해 둡니다.

계약 기간이 끝났는데 집주인이 기다려 달라고 합니다. 그동안 제 권리는 어떻게 되나요?

보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 보므로 주택임대차보호법 제4조 제2항, 계속 살면서 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 반환 날짜를 미루는 약속은 기록이 남게 받아 두고, 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 나갑니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.

집에 경매가 들어왔다는 우편을 받았습니다. 가장 먼저 무엇을 하나요?

법원이 정한 배당요구 종기를 확인합니다. 우선변제권이 있는 세입자는 배당요구를 할 수 있고 민사집행법 제88조 제1항, 배당요구를 할지 계속 살지는 대항력이 가장 앞선 권리보다 먼저인지에 따라 달라집니다(만기 전 경매 대응).

전세사기인지 단순히 돈이 없는 건지 어떻게 구분하나요?

법은 임대인 등에 대한 수사 개시, 기망, 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 넘긴 경우, 능력 없이 여러 채를 사들여 임대한 경우 등을 반환 의도를 의심할 사정으로 듭니다 전세사기피해자법 제3조 제1항 제4호. 이런 사정이 보이면 먼저 할 일부터 확인합니다.