전세권 설정등기는 확정일자와 무엇이 다르고, 언제 필요한가요?

확정일자와 무엇이 다른가요?

보통의 전세는 입주·전입신고와 확정일자로 보증금을 지킵니다. 전세권 설정등기는 같은 목적을 등기라는 다른 길로 이루는 방법입니다.

입주·전입과 확정일자의 순위 계산은 대항력·우선변제권에서 자세히 다룹니다.

가장 큰 차이: 판결 없이 경매를 청구합니다

전세권설정자(임대인)가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 민사집행법에 따라 그 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다 민법 제318조. 이때는 소송으로 판결을 받는 대신 전세권이 있다는 것을 증명하는 서류, 곧 전세권이 기록된 등기사항증명서를 내고 담보권 실행 경매를 신청합니다 민사집행법 제264조 제1항. 확정일자만 있는 세입자는 먼저 보증금반환 판결 같은 집행권원을 받아야 하므로 이 단계가 줄어듭니다.

다만 "지체"가 있어야 합니다. 전세권이 끝나면 임대인은 집을 넘겨받고 전세권 말소등기에 필요한 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려줘야 합니다 민법 제317조. 그러니 세입자도 집을 비워 주고 말소 서류를 줄 준비가 됐다는 점을 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 알려 두는 것이 좋습니다.

• 집의 일부에만 전세권을 설정했다면: 대법원은 건물 일부에 전세권을 설정한 경우 전세권자가 건물 전부에서 우선변제를 받을 수는 있지만, 전세권 목적이 아닌 나머지 부분까지 경매를 청구할 수는 없고, 그 부분이 독립해 나눌 수 없어도 마찬가지라고 했습니다(대법원 2001. 7. 2. 자 2001마212 결정). 다가구주택의 방 한 칸처럼 일부에 설정하면 경매청구권을 쓰기 어려울 수 있습니다.
• 일부에 설정할 때 등기: 전세권 범위가 부동산의 일부이면 그 부분을 표시한 도면 번호가 등기됩니다 부동산등기법 제72조 제1항.

존속기간과 갱신, 끝내는 방법

• 기간: 10년을 넘지 못하고, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다 민법 제312조 제1항 민법 제312조 제2항.
• 자동 갱신: 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보고, 이때 기간은 정함이 없는 것으로 봅니다 민법 제312조 제4항.
• 기간이 없을 때 끝내기: 각 당사자는 언제든 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다 민법 제313조. 자동 갱신된 뒤 전세금을 받고 나가려면 통고 시점부터 6개월을 계산합니다.
• 양도·전전세: 설정할 때 금지하지 않았다면 전세권을 양도하거나 담보로 제공하고, 기간 안에서 다시 세를 줄 수 있습니다 민법 제306조.

집이 경매에 넘어가면 전세권은 어떻게 되나요?

결과는 내 전세권이 그 집의 가장 앞선 근저당·압류·가압류보다 먼저인지에 따라 갈립니다.

• 뒤에 설정된 전세권: 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸합니다 민사집행법 제91조 제3항. 전세금은 순위에 따라 배당으로 받습니다.
• 가장 앞선 전세권: 매수인이 떠안는 것이 원칙이지만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다 민사집행법 제91조 제4항. 한번 배당요구를 해서 매수인의 부담이 달라졌다면, 종기가 지난 뒤에는 그 배당요구를 거둘 수 없으니 미리 계산해 보고 정합니다 민사집행법 제88조 제2항.
• 전세권과 대항력을 함께 갖춘 경우: 대법원은 가장 앞선 전세권자가 같은 내용의 임대차로 대항요건도 갖춘 경우, 전세권자로 배당요구를 해 전세권이 소멸했더라도 받지 못한 나머지 보증금에 대해서는 임차인으로서 대항력을 행사할 수 있다고 했습니다(대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정).

배당에서 전세권과 다른 권리의 순서를 계산하는 방법은 배당 순위 계산에서 가상 예시로 정리했습니다.

임대인의 협조를 받는 방법과 함께 갖출 것

전세권 설정등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자(세입자)와 등기의무자(임대인)가 함께 신청합니다 부동산등기법 제23조 제1항. 그래서 계약서에 전세권 설정에 협조한다는 약정을 넣어 두는 것이 출발점입니다(전세권 설정에 동의가 필요한지). 약정해 놓고 임대인이 협조하지 않으면, 등기절차를 이행하라는 판결을 받아 세입자 혼자 신청할 수 있습니다 부동산등기법 제23조 제4항.

• 전입·확정일자도 함께: 전세권을 설정했더라도 입주와 전입신고, 확정일자를 함께 갖춰 두면, 요건이 맞을 때 위 2010마900 결정처럼 두 지위를 모두 쓸 수 있습니다.
• 피해자 지원 요건: 전세사기피해자 요건의 첫째(대항요건과 확정일자)는 전세권이 설정된 경우에도 갖춘 것으로 봅니다 전세사기피해자법 제3조 제1항 제1호.
• 비용 부담: 등록면허세 같은 등기 비용을 누가 낼지는 법에 정해져 있지 않으므로 계약할 때 정해 둡니다.

자주 묻는 질문

전세권을 설정하면 전입신고를 안 해도 되나요?

전세권 자체는 등기로 효력이 생기므로 민법 제186조 전입신고가 요건은 아닙니다. 다만 최우선변제처럼 주택임대차보호법이 주는 보호는 입주와 전입을 요건으로 하므로 주택임대차보호법 제8조 제1항, 함께 갖춰 두는 편이 낫습니다.

다가구주택 방 하나에 전세권을 설정하면 건물 전체를 경매에 넘길 수 있나요?

어렵습니다. 대법원은 건물 일부의 전세권자는 전세권 목적이 아닌 나머지 부분까지 경매를 청구할 수 없다고 했습니다(대법원 2001마212 결정). 이런 경우에는 판결을 받아 강제경매를 신청하는 방법을 함께 검토합니다.

계약이 끝나자마자 바로 경매를 신청할 수 있나요?

임대인이 반환을 지체해야 합니다 민법 제318조. 임대인의 전세금 반환과 세입자의 집 인도·말소 서류 교부는 동시에 이행하는 관계이므로 민법 제317조, 세입자가 이행할 준비가 됐다는 점을 먼저 알려 둡니다.

전세권 등기 비용은 얼마인가요?

등록면허세는 전세금액의 1천분의 2입니다 지방세법 제28조 제1항. 이 밖에 등기신청 수수료 등이 들고, 법무사에게 맡기면 그 보수가 더해집니다.