전세권 설정에 집주인 동의가 필요한가요?

집주인의 협력이 필요한 이유

전세권은 전세금을 내고 남의 부동산을 쓰면서, 그 부동산 전부에 대해 뒤 순위 권리자보다 전세금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다 민법 제303조 제1항. 계약으로 생기는 부동산 물권이라 등기를 마쳐야 효력이 생기고 민법 제186조, 등기는 법에 다른 규정이 없으면 권리를 얻는 사람과 내주는 사람이 공동으로 신청합니다 부동산등기법 제23조 제1항. 등기에는 전세금과 범위가 기록되고, 존속기간이나 위약금은 약정이 있을 때 기록됩니다 부동산등기법 제72조 제1항. 건물 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다 민법 제312조 제2항.

계약할 때 약속을 받아 두세요

전세권 설정은 집주인이 해 주기로 약속해야 요구할 수 있는 것입니다. 계약서에 "임대인은 잔금 지급과 동시에 전세권 설정등기에 필요한 서류를 교부한다"처럼 적어 두면, 집주인이 나중에 거부할 때 등기절차 이행을 구하는 소송을 내고 그 판결로 세입자 혼자 등기를 신청할 수 있습니다 부동산등기법 제23조 제4항. 이런 약속이 없다면 집주인에게 전세권 설정을 강제할 근거를 찾기 어렵습니다.

등기할 때는 등록면허세가 듭니다. 전세권 설정등기의 표준세율은 전세금액의 1천분의 2이고 지방세법 제28조 제1항, 이 밖에 등기 신청에 드는 비용이 더 있습니다. 비용을 누가 낼지도 계약서에 정해 두면 다툼이 줄어듭니다.

동의를 받지 못하면

• 대항요건과 확정일자: 집주인 동의 없이 갖출 수 있는 기본 보호입니다. 입주·전입신고에 확정일자를 더하면 경매에서 보증금을 먼저 받을 권리가 생깁니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항. 대항력과 우선변제권
• 임대차등기 협력 청구: 전세권과는 다른 제도로, 반대 약정이 없으면 세입자는 집주인에게 임대차등기에 협력해 달라고 청구할 수 있습니다 민법 제621조 제1항. 이 등기를 마치면 주택임대차보호법의 대항력·우선변제권 규정이 준용됩니다 주택임대차보호법 제3조의4 제1항.

자주 묻는 질문

방 하나처럼 집 일부만 빌려도 전세권을 설정할 수 있나요?

가능합니다. 전세권 범위가 부동산의 일부라면 그 부분을 표시한 도면을 붙여 등기합니다 부동산등기법 제72조 제1항.

전세권을 설정하면 전입신고는 안 해도 되나요?

전세권은 등기로 효력이 생기지만, 주택임대차보호법의 대항력과 최우선변제는 입주와 전입신고를 요건으로 합니다 주택임대차보호법 제3조 제1항 주택임대차보호법 제8조 제1항. 두 가지를 함께 갖추면 각각의 보호를 모두 주장할 수 있습니다.

계약이 끝나면 전세권 등기는 어떻게 지우나요?

전세권이 소멸하면 집주인은 세입자에게서 집을 넘겨받고 전세권 말소등기에 필요한 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려주어야 합니다 민법 제317조. 전세금을 받기 전에 말소 서류부터 넘겨주지 않도록 주의하세요.

전세권과 확정일자, 어느 쪽이 나은가요?

전세권은 반환이 늦어지면 판결 없이 경매를 청구할 수 있다는 장점이 있고 민법 제318조, 확정일자는 집주인 협조 없이 적은 비용으로 갖출 수 있습니다. 차이는 전세권 설정등기의 비교표에서 확인하세요.