근린생활시설이나 위반건축물에 전세로 살아도 보호받을 수 있나요?

보호 여부는 '실제로 사는 집인지'로 정합니다

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 그 일부를 주거 외의 목적으로 쓰는 경우에도 적용됩니다 주택임대차보호법 제2조. 대법원은 주거용인지를 건축물대장 같은 공부상 표시만으로 정하지 않고 실제 용도로 정하며, 주거와 영업을 겸하는 경우에는 임대차의 목적, 건물의 구조와 형태, 임차인이 그곳에서 일상생활을 하는지 등을 함께 본다고 했습니다(대법원 95다51953 판결). 같은 판결에서 방 2개와 주방이 딸린 다방은 영업용 건물에 주거가 딸린 것일 뿐이라며 보호 대상이 아니라고 보았습니다. 그래서 계약서에 주거 목적의 임대차라는 점을 분명히 적고, 실제로 그곳에서 생활하는 모습이 드러나는 것이 중요합니다.

허가나 등기가 없는 건물도 마찬가지입니다. 대법원 전원합의체는 주거용으로 쓰이는 주택이라면 미등기이거나 무허가인 건물도 이 법의 적용 대상이라고 판단했습니다(대법원 2004다26133 판결).

위반건축물에서 생길 수 있는 일

• 사용금지·사용제한 명령: 허가권자는 위반 건축물의 소유자뿐 아니라 점유자에게도 해체·용도변경·사용금지·사용제한 같은 조치를 명할 수 있습니다 건축법 제79조 제1항. 살던 공간을 더 쓰지 못하게 될 수 있다는 뜻입니다.
• 건축물대장 기재: 시정명령을 하면 건축물대장에 위반 내용을 적습니다 건축법 제79조 제4항. 계약 전에 대장을 떼어 보면 확인할 수 있습니다.
• 이행강제금: 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되고 건축법 제80조 제1항, 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 반복될 수 있습니다 건축법 제80조 제5항. 부과 대상은 시정명령을 받고도 이행하지 않은 건축주등이므로, 명령서가 누구 앞으로 왔는지 확인합니다.
• 근린생활시설을 집으로 쓰는 문제: 건축물의 용도를 바꾸려면 시설군에 따라 허가나 신고를 거쳐야 합니다 건축법 제19조 제2항. 그 절차 없이 주거로 쓰면 위반건축물이 될 수 있습니다.
• 보증·대출: 이런 집으로 반환보증에 가입하거나 전세대출을 받을 수 있는지는 보증기관과 금융기관에 먼저 확인합니다.

계약 전 확인 순서

• 건축물대장: 용도와 위반건축물 표시를 봅니다. 공인중개사는 건축물대장 등본 같은 근거자료를 제시하며 설명해야 합니다 공인중개사법 제25조 제1항.
• 현장: 주방·욕실 등 실제로 생활할 수 있는 구조인지, 등기부·대장과 다르게 나뉘거나 늘어난 부분이 있는지 봅니다.
• 보증·대출 가능 여부: 계약금을 보내기 전에 확인합니다.
• 특약: 시정명령으로 쓰지 못하게 되면 계약을 끝내고 보증금을 바로 돌려준다는 약속을 적습니다. 효력은 문구와 사정에 따라 판단합니다.
• 전입신고와 확정일자: 일반 주택과 똑같이 갖춥니다. 주거용으로 인정되면 우선변제권의 근거가 됩니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.

나머지 확인 항목은 계약 전 확인 안내에 정리했습니다.

살고 있는데 시정명령·사용금지 통지를 받았다면

• 통지 내용과 기한을 확인합니다: 누구에게 무엇을 언제까지 하라는 것인지 보고, 바로 임대인에게 알려 시정을 요구합니다.
• 쓰지 못하게 된 부분이 있으면: 세입자 잘못 없이 일부를 쓸 수 없게 됐다면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 살 수 없다면 계약을 해지할 수 있습니다 민법 제627조.
• 계약을 끝냈는데 보증금을 못 받으면: 받을 때까지는 임대차가 이어지는 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제4조 제2항. 이사해야 한다면 등기부가 있는 건물인 경우 임차권등기를 마친 뒤 옮겨야 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.
• 숨긴 사실이 있었다면: 임대인이 위반 사실을 속였다면 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있는지 민법 제110조 제1항, 중개사가 설명하지 않았다면 공인중개사 책임을 검토합니다.

자주 묻는 질문

건축물대장에는 사무실로 되어 있는데 집처럼 살고 있어요.

실제로 주거용으로 쓰는 임대차라면 보호 대상이 될 수 있습니다(대법원 95다51953 판결). 나중에 주거용인지 다툼이 생길 수 있으니 주방·욕실 같은 생활 구조와 실제 거주 모습을 사진으로 남겨 둡니다. 오피스텔은 이 질문에서 따로 다룹니다.

불법으로 늘린 옥탑방이나 다락에 살아도 보호받나요?

주거용으로 쓰는 공간이라면 무허가라는 이유만으로 적용이 배제되지는 않습니다(대법원 2004다26133 판결). 다만 해체 같은 시정명령의 대상이 될 수 있으므로 건축법 제79조 제1항, 계약 전에 건축물대장과 실제 구조를 맞춰 봅니다.

등기가 안 된 건물이 경매되면 보증금은 어떻게 되나요?

대법원은 미등기 주택의 세입자도 대지가 경매될 때 그 대금에서 확정일자에 따른 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제를 주장할 수 있다고 했습니다(대법원 2004다26133 판결). 소액임차인은 대지에 대한 경매신청 등기 전에 입주와 전입을 마치면 된다고 보았습니다 주택임대차보호법 제8조 제1항.

보증 가입이 안 된다고 하면 계약하면 안 되나요?

법으로 금지된 것은 아니지만 보증금을 돌려받을 수단 하나가 없어지는 셈입니다. 그만큼 집값과 앞선 빚을 더 엄격하게 계산하고, 대항력과 확정일자를 빈틈없이 갖춥니다. 계산 방법은 깡통전세가 의심될 때를 봅니다.