오피스텔도 주택임대차보호법으로 보호받나요?

기준은 서류상 용도가 아니라 실제로 사는지입니다

주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부나 일부를 빌린 경우에 적용되고, 빌린 집의 일부를 주거 외의 목적으로 써도 마찬가지입니다 주택임대차보호법 제2조. 오피스텔은 건축물대장상 용도가 주택이 아닌 경우가 있어 이 질문이 자주 생깁니다.

대법원은 주거용 건물인지를 공부상 표시만으로 정하지 않고 실제 용도로 정해야 하며, 주거와 영업을 함께 하는 경우에는 임대차의 목적, 건물의 구조와 형태, 세입자의 이용 방식, 그곳에서 일상생활을 하는지 등을 함께 보아야 한다고 판단했습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 이 사건은 방이 딸린 다방에 관한 것이었고 법원은 그 다방을 주거용으로 보지 않았습니다. 오피스텔도 결국 실제로 어떻게 쓰는지에 따라 판단이 갈릴 수 있다는 뜻입니다.

주거용으로 쓴다면 아파트와 같은 순서로 지킵니다

• 입주와 전입신고: 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다 주택임대차보호법 제3조 제1항.
• 확정일자: 대항요건에 확정일자를 더해야 경매·공매에서 보증금을 먼저 받을 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2 제2항.
• 다른 보호도 함께: 이 법이 적용되면 2년 미만으로 정한 계약도 2년으로 보고 주택임대차보호법 제4조 제1항, 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차가 이어지는 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제4조 제2항.
• 생활의 흔적: 주거용인지 다툼이 생기면 실제로 그곳에서 생활했는지가 판단 요소가 되므로, 실제 거주 사실을 보여 줄 자료를 남겨 둡니다.

업무용으로 쓰면 상가건물 임대차보호법이 문제 됩니다

사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 빌린 경우(빌린 곳의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우 포함)에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항. 이때 대항력은 전입신고가 아니라 건물 인도와 사업자등록 신청으로 생깁니다 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항. 보증금(차임이 있으면 환산한 금액 포함)이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 이 법의 일부 규정만 적용된다는 점도 다릅니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항. 어느 법이 적용되는지에 따라 갖출 요건이 다르므로, 계약할 때 어떤 용도로 쓸지부터 분명히 해 두세요.

자주 묻는 질문

집주인이 오피스텔에 전입신고를 하지 말라고 해요.

전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않고 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대항요건이 없으니 확정일자를 받아도 우선변제권을 갖출 수 없습니다. 보증금이 큰 전세라면 계약 전에 이 조건부터 확인하세요.

오피스텔도 최우선변제를 받을 수 있나요?

주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임대차라면 소액임차인 요건을 따집니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다 주택임대차보호법 제8조 제1항. 금액 기준은 최우선변제에서 확인하세요.

오피스텔도 전월세 신고 대상인가요?

전월세 신고에서 말하는 주택은 주택임대차보호법 제2조의 주택입니다 부동산거래신고법 제6조의2 제1항. 그래서 주거용으로 쓰는 오피스텔인지가 신고 대상 여부와도 이어집니다. 전월세 신고는 꼭 해야 하나요?