살던 집 경매에 내가 입찰해도 되나요?

세입자는 입찰이 막힌 사람이 아닙니다

경매에서 매수신청을 할 수 없는 사람은 규칙에 따로 정해져 있고, 세입자는 그 목록에 없습니다 민사집행규칙 제59조. 다만 세입자 자신이 그 경매의 채무자라면 입찰할 수 없습니다. 입찰할 때는 다른 입찰자와 똑같이 법원이 정한 매수신청 보증을 내야 합니다 민사집행법 제113조.

입찰 전에는 매각물건명세서를 확인하세요. 법원은 점유자와 점유 권원, 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리를 적은 명세서를 만들어 누구나 볼 수 있게 비치합니다 민사집행법 제105조. 내 보증금과 전입 날짜가 제대로 적혀 있는지도 이때 함께 봅니다.

배당받을 보증금은 대금에서 빼고 낼 수 있습니다

낙찰받은 사람이 그 경매에서 배당받을 채권자이기도 하면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 뺀 나머지 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다 민사집행법 제143조 제2항. 흔히 차액 지급이라고 부르는 방법입니다. 신고하지 않으면 다른 낙찰자처럼 대금지급기한까지 대금 전액을 내야 합니다 민사집행법 제142조 제2항. 다만 다른 채권자가 내 배당액에 이의를 제기하면 그 금액만큼은 배당기일이 끝날 때까지 대금으로 내야 합니다 민사집행법 제143조 제3항. 이 방법을 쓰려면 먼저 배당받을 자격이 있어야 하므로, 등기하지 않은 세입자라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해 두어야 합니다 민사집행법 제148조.

내 대항력의 순위에 따라 계산이 달라집니다

• 대항력이 경매로 지워지는 권리보다 앞서는 경우: 보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 낙찰로 소멸하지 않고 주택임대차보호법 제3조의5, 낙찰자는 임대인의 지위를 이어받습니다 주택임대차보호법 제3조 제4항. 내가 낙찰자가 되면 돌려받을 사람과 돌려줄 사람이 같아져 그 부분 채권은 원칙적으로 소멸합니다. 전세대출 등으로 보증금 채권에 제3자의 권리가 걸려 있으면 예외입니다 민법 제507조. 그래서 배당으로 못 받을 금액을 입찰가에 미리 넣어 계산해야 합니다.
• 대항력이 뒤처지는 경우: 임차권은 낙찰로 소멸하고, 낙찰 여부와 상관없이 배당 순위대로 받습니다. 배당으로 받지 못한 금액을 예전 집주인에게 청구하는 문제는 낙찰과 따로 남습니다.

어느 쪽인지는 등기부의 권리와 내 전입·확정일자 날짜를 비교해야 알 수 있습니다. 계산 방법은 경매 배당 순위 계산에 가상 예시로 정리했습니다.

자주 묻는 질문

입찰 보증금은 얼마를 준비해야 하나요?

기일입찰에서는 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이지만, 법원이 상당하다고 보면 달리 정할 수 있습니다 민사집행규칙 제63조. 매각기일 공고에 적힌 금액을 확인하세요.

전세사기피해자로 결정되면 다른 점이 있나요?

매각기일까지 보증을 내고 최고가 매수신고 가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있고, 신고가 있으면 법원은 피해자에게 매각을 허가해야 합니다 전세사기피해자법 제20조. 자세한 요건은 우선매수권과 공공주택사업자 매입을 보세요.

계약 기간이 남았는데 경매가 시작됐어요. 입찰 말고 다른 선택지는요?

배당요구를 해서 보증금을 받고 나갈지, 대항력을 믿고 계속 살지를 먼저 정해야 합니다. 선택 기준은 계약 기간 중 집이 경매에 넘어갔을 때에서 다룹니다.